부동산강제경매

2024타경4660 · 의정부지방법원 · 근린시설

최저매각가 신건 · 1차

2,390,000,000원 23억 9,000만 감정가 2,390,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-16

의정부지방법원 10:30

입찰 보증금

2억 3,900만

최저가의 10% · 239,000,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 23.90억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

내진설계 적용 · VII-0.204g 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험은 없지만 23.9억 신건에서 유치권 신고와 대규모 미배당 구조를 확인해야 하는 근린시설.

가격 최저가 2,390,000,000원 신건으로 별도 시세 비교 자료 없이 보수적 접근 필요
자금 입찰보증금 약 239,000,000원 · 인수액 0원
리스크 공실 근린시설이며 공사대금 1,181,000,000원 유치권 신고 성립 여부 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 일반적인 권리 문제보다 공실 근린시설·유치권 신고·대규모 미배당 구조가 핵심 검토 대상입니다.

감정가 / 최저가

2,390,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

2,390,000,000원

인수 0원

유치권 신고

1,181,000,000원

성립 여부 불분명

핵심지표

공실

근린·노유자·의료시설

의정부지방법원 2024타경4660. 경기도 양주시 광사동 주건축물제1동 6층 601호 근린시설입니다. 소유자는 아인스인터내셔널주식회사이며, 말소기준권리는 2022년 4월 12일 설정된 미소신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 권리관계보다 현장 리스크가 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 주식회사 티와이원으로부터 공사대금 1,181,000,000원 유치권 신고가 제출된 내용이 있고, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권은 등기되지 않는 권리이므로 현장 확인이 필수입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경4660
소재지	경기도 양주시 고읍남로 5-14, 6층601호 (광사동, 주건축물제1동)
물건종류	근린시설
소유자	아인스인터내셔널주식회사
감정가 / 최저가	2,390,000,000원 / 2,390,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	미소신용협동조합 / 64,026,336원
매각기일	2026.06.16

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 을구 1번 근저당권(미소신용협동조합)입니다. 갑구의 압류, 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 등기상 승계하는 권리는 없습니다.

② 유치권 검토 — 가장 중요한 변수

⚠️ 공사대금 유치권 신고 주식회사 티와이원으로부터 공사대금 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고가 2026.03.11 제출되었습니다. 다만 신고된 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 현장 점유·공사 관계·채권 발생 근거 확인이 필요합니다.

등기상 인수. 없음. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
현장 위험. 유치권은 등기되지 않아 현장 점유 상태 확인이 중요합니다.
이용 상태. 근린생활시설·노유자시설·의료시설이며 공실 상태입니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,390,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	26,300,000원
근저당 · 미소신용협동조합	3,872,000,000원	2,363,700,000원
가압류 · 이문임	100,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액이 매각대금을 초과해 후순위 권리는 미배당 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

✅ 권리 관점 등기부상 말소기준 이후 권리는 모두 소멸합니다. 임차인 인수나 승계 부담은 확인되지 않습니다.

⛔ 현장 관점 유치권 신고 11.81억, 공실 상태, 근린시설이라는 특성 때문에 단순 주거용 경매처럼 접근하기 어렵습니다. 입찰 전 유치권 성립 여부와 실제 점유 상태 확인이 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

입지. 광사초등학교 북서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
용도. 일반상업지역 내 근린생활시설·노유자시설·의료시설입니다.
환금성. 공실 상태의 상업시설로 실제 임대·운영 가능성 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

유치권 확인. 신고 금액 1,181,000,000원의 성립 여부와 점유 관계를 확인해야 합니다.
현장 조사. 공실 여부, 내부 시설 상태, 관리 상황을 확인해야 합니다.
가격 판단. 신건 23.9억 기준으로 상업시설의 임대 가능성과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
권리 검토. 등기상 인수 권리는 없으나 현장 권리 분석은 별도입니다.

맺으며 — “등기는 깨끗하지만 현장이 승부처”

이 물건은 등기상으로는 매수인 인수 위험이 없는 구조입니다. 하지만 근린시설 경매에서는 등기부만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 11.81억 유치권 신고와 공실 상태는 낙찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 변수입니다. 권리는 정리되지만, 수익성과 현장 리스크를 검증한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산강제경매

유치권과 미배당이 핵심 변수 — 양주 고읍남로 근린시설

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 유치권 검토 — 가장 중요한 변수

③ 예상배당표 (매각가 2,390,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “등기는 깨끗하지만 현장이 승부처”

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