수원지방법원 2025타경55202. 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 도로명 향교로 157-1의 2층 201호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고, 감정평가 조사에서는 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.07.27. 설정된 수원중앙신용협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 50,960,000원으로 감정가 104,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 물건은 단순한 주거용 집합건물과 달리 공부상 용도와 실제 이용상태가 일치하지 않고, 현황조사상 다수의 전입·점유자가 확인됩니다. 따라서 낙찰가가 많이 낮아졌다는 사실만으로 안전한 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 2층201호 · 향교로 157-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 건 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,020,944,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2018년 근저당
말소기준권리는 2018.07.27. 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 수원시 압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.03.15. 이효원 가압류 100,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
말소기준 근저당권은 2025.10.17. 디에스디자산관리대부로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 채권최고액 1,300,000,000원 근질권이 부기됐습니다. 이는 말소기준 근저당권에서 이어지는 권리관계이므로 입찰 전 최신 등기부에서 현재 권리자와 말소 범위를 다시 대조해야 합니다.
② 전입·점유 관계 — 19명 모두 말소기준 이후
현황조사 등에 나타난 전입·점유자는 19명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 2018.07.27.보다 뒤이고, 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 별도 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이신숙 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| ZHENG TAIHAO | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| LI C**** | 2025.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 조윤범 | 2019.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 기경서 | 2019.05.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.08 | 없음 |
| 김규주 | 2019.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.15 | 없음 |
| 정정구 | 2019.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| LI XIANFENG | 2018.12.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| JIN WENZHI | 2018.12.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 홍성미 | 2018.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 최혜민 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 |
| 이태희 | 2020.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 정정윤 | 2018.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 주영일 | 2022.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 |
| CUI NANSHU | 2019.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| JIN ZHE | 2019.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 황원빈 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.22 | 없음 |
| 전재열 | 2018.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 |
| 홍미덕 | 2025.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 회차 최저가는 50,960,000원으로 감정가 104,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 만큼 감정가 대비 가격은 크게 내려왔지만, 이 사건의 판단 포인트는 단순 할인율보다 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이, 다수 점유관계, 향후 명도와 이용 가능성입니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 2. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 49,642,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 미배당액이 1,250,357,280원으로 계산되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 이 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 팔달구 중동 소재 “중동사거리” 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구·관광특구·과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 별도 비고에는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 실제 다세대주택 이용 상태가 함께 적시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 확인. 2018.07.27. 말소기준 근저당권 이후 2025.10.17. 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 현재 권리관계를 최신 등기부와 대조하세요.
- 점유자 특정. 현황조사상 19명의 전입·점유자가 확인되므로 실제 201호 점유자, 사용 구획, 명도 상대방을 현장에서 구분해야 합니다.
- 옥탑 권리신고 확인. 이영택의 옥탑 801호 보증금 15,000,000원·차임 250,000원 권리신고와 매각대상 범위를 원본 명세서에서 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 실제 다세대주택 이용이 일치하지 않는 부분이 있으므로 낙찰 후 사용·임대 가능성을 확인하세요.
- 배당표 재검토. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구 종기 관련 문건과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 이용상태와 환금성을 함께 판단하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 그러나 ‘단순한 물건’은 아니다
이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2018.07.27. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 전입자 19명은 모두 이후 전입이라 자료상 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 실제 입찰 난도는 권리순위만으로 결정되지 않습니다. 공부상 근린시설이 실제로는 다세대주택 형태로 이용되고 있고, 여러 점유자가 조사됐으며 옥탑 주거사용과 별도 임차권리신고도 확인됩니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 용도·점유·명도·환금성을 확인한 뒤 그 위험을 가격에 반영해야 하는 물건입니다. 결론은 “인수는 0원, 현장 확인은 필수”입니다.
