수원지방법원 2025타경55202. 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 향교로 157-1에 있는 6층 601호입니다. 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 다세대주택입니다. 소유자는 김경훈이며, 수원중앙신용협동조합이 2025.03.21 임의경매를 신청했습니다. 청구액은 1,020,944,663원입니다.

표면적인 가격은 크게 낮아졌습니다. 감정가 125,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 회차의 최저매각가는 61,250,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 전입자들의 보증금과 실제 점유 부분을 확정하는 것이 먼저입니다. 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 낙찰가에 추가되는 인수액을 계산할 수 없으므로 실질취득액도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 전입자를 먼저 봐야 한다

권리분석 기준은 2025.03.21 임의경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 현황조사에 나온 전입자 19명의 전입일은 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 대부분이므로, 정확도 원칙상 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 모두 대항력 가능·미상으로 처리합니다.

② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이 핵심 리스크

현황조사상 이름이 확인되는 사람은 19명입니다. 기경서·김규주·최혜민·주영일·황원빈·전재열은 별도로 배당요구 접수일도 확인됩니다. 나머지 사람들도 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·점유 부분이 특정되지 않아 우선변제 여부와 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 가격·회차 비교 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

현재 회차는 2회 유찰, 감정가의 49%인 61,250,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 42,875,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 30,012,499원(감정가 24%)으로 계산되어 있습니다.

그러나 동일 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 가격이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 더구나 보증금 미상 전입자들의 인수 여부가 정리되지 않은 상태에서는 최저매각가와 실질취득액을 같은 숫자로 보면 안 됩니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인된다면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)

현재 예상표는 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 따라서 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 특히 신청채권액은 1,020,944,663원인데 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 나타나므로, 실제 배당순위와 공동담보 관계를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 수원시 팔달구 중동 소재 “중동사거리” 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서가 소재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 이용상태. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상 7층 건물이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로2류·관광특구·비행안전제6구역· 도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 용도 참고. 일부 호실은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 조사 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자별 보증금 확인. 현황조사상 19명의 보증금이 확인되지 않습니다. 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구 내용을 사람별로 대조해야 합니다.
• 실제 점유 부분 확인. 전입자별 점유 호수·사용 부분이 특정되지 않은 만큼 601호와 실제로 연결되는 사람을 현장조사로 가려야 합니다.
• 대항력 확정 금지. 현재 단계에서는 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 보고 보증금과 실제 점유를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 옥탑 801호 확인. 물탱크실의 주거용 사용과 이영택 보증금 15,000,000원, 차임 250,000원 임대차가 601호 낙찰자에게 어떤 영향을 주는지 원본 서류를 확인해야 합니다.
• 2018년 근저당 원본 대조. 2018.07.27 근저당의 말소 표시와 2025.10.17 권리이전·근질권 부기의 관계를 확인해야 실제 말소기준 판단이 확정됩니다.
• 가격 상한은 시세 확인 후. 현재 최저가는 감정가 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 잡지 않는 것이 안전합니다.
• 배당표 재확인. 신청채권액 1,020,944,663원과 예상배당 0원의 관계, 공동담보 및 임차인 배당 반영 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미상 보증금이다

이 물건은 감정가 125,000,000원에서 2회 유찰되어 61,250,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 현재 단계에서 투자 판단의 중심은 가격이 아닙니다. 표시된 말소기준일인 2025.03.21보다 앞서 전입한 사람이 현황조사상 19명이고, 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않습니다. 별도로 옥탑 801호에는 이영택의 보증금 15,000,000원 임대차 내용도 있습니다.

따라서 매수인 인수액은 미상, 실질취득액도 61,250,000원 + 확인되는 인수액으로 봐야 합니다. 여기에 2018.07.27 근저당의 말소 표시와 2025.10.17 권리이전·근질권 부기 관계까지 원본 대조가 필요합니다. 이 사건은 “가격은 내려왔지만 권리 리스크가 아직 닫히지 않은 유형”입니다. 보증금과 실제 점유가 모두 정리되기 전에는 최저가만 보고 응찰할 사건이 아닙니다.