수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 향교로 157-1의 4층 402호입니다. 용도는 다세대이고, 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2018.07.27. 설정된 수원중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이고 공동담보목록 제2018-371호가 기재돼 있습니다. 이후 압류와 경매개시결정, 임차권등기 등은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 현재 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 4층402호 · 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,020,944,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준 | 2018.07.27. 을구 1번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준보다 앞선 소유권 외에 별도의 선순위 용익권은 확인되지 않습니다. 2024.03.15. 이효원 가압류 100,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 2025.01.17. 국민건강보험공단 압류, 2025.03.21. 임의경매개시결정, 2026.01.09. 국 압류는 말소기준 이후입니다.
말소기준 근저당은 2025.10.17. 디에스디자산관리대부로 이전됐고 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 채권최고액 1,300,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당에 붙은 이전·질권 관계로, 별개의 선순위 인수권리가 새로 생긴 구조로 보기는 어렵습니다.
② 임차인·점유자 — 이 사건의 핵심
현황조사와 문건접수, 임차권등기 및 매각물건명세서 비고를 합치면 점유·임차 관련 성명이 20명 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 전입일은 모두 2018.07.27. 말소기준보다 늦어 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정윤 | 2018.10.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 전재열 | 2018.11.13 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 0원 |
| LI XIANFENG | 2018.12.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| JIN WENZHI | 2018.12.03 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조윤범 | 2019.03.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| CUI NANSHU | 2019.04.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| JIN ZHE | 2019.04.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 기경서 | 2019.05.10 | 미상 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김규주 | 2019.05.27 | 미상 | 2025.05.15 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정정구 | 2019.08.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이태희 | 2020.11.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이신숙 | 2021.03.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| ZHENG TAIHAO | 2021.03.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황원빈 | 2021.09.10 | 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 주영일 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최혜민 | 2023.04.03 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이영택 | 옥탑 801호 · 2024.05.22 | 15,000,000원 | 2025.06.02 | 없음 | 확정일자 없음 | 0원 |
| LI C**** | 2025.01.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 홍미덕 | 2025.02.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 홍성미 | 2018.07.30 · 전유부분 전부 | 150,000,000원 → 150,000,000원 → 155,000,000원 → 185,000,000원 | 2025.12.30 | 없음 | 말소기준 후순위 | 0원 |
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 200,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 98,000,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 68,600,000원, 그 다음은 48,020,000원입니다.
다만 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 금물입니다. 이 사건에서 가격 판단은 주변 다세대·근린 혼합건물의 실제 거래와 임대수익, 점유상태를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 95,836,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 미배당액은 1,204,164,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 팔달구 중동의 “중동사거리” 남서측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서가 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 7층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 관광특구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 이용상 주의. 일부는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 조사시점 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 전입·점유 관련 성명이 20명에 이르므로 실제 402호 점유자와 각 점유 범위를 현장에서 특정해야 합니다.
- 보증금 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 권리신고·배당요구 서류 원본을 대조해야 합니다.
- 홍성미 임차권. 주민등록일 2018.07.30.이 말소기준 2018.07.27.보다 늦다는 점과 임차권등기 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 옥탑 801호. 물탱크실의 주거사용과 이영택 임차신고가 있어 인도 대상과 사용 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순서를 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 인근 실제 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 말소기준은 선명합니다. 2018.07.27. 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리등기만 보면 복잡한 선순위 인수형 사건은 아닙니다.
하지만 실제 입찰 난도는 다른 곳에 있습니다. 다수의 전입자와 배당요구자가 확인되고, 보증금이 파악되지 않은 점유자가 많으며, 옥탑 물탱크실의 주거사용과 별도 임차신고까지 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 환산할 수도 없습니다. 등기는 비교적 정리돼 있지만, 점유·명도와 실제 가격 검증은 반드시 선행해야 하는 물건입니다.
