수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 2층 203호입니다. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 물건의 권리분석 기준점은 2018.07.27. 설정된 수원중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이고, 경매개시결정·압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특이점은 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 이름이 나타난 전입자는 20명입니다. 가장 이른 전입일은 2018.07.30.으로 말소기준일인 2018.07.27.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입자들은 모두 말소기준권리에 대항하지 못하는 것으로 정리됩니다. 다만 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼, 실제 점유자와 계약관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 2층203호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김경훈 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,020,944,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2018.07.27. 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2024.03.15. 이효원 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2025.03.21. 임의경매개시결정, 2025.10.24. 수원시 압류, 2026.01.09. 국 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.10.17. 디에스디자산관리대부로 확정채권양도에 따라 이전되고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근질권이 설정돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 전입자는 많지만 모두 후순위
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이신숙 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG TAIHAO | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI C**** | 2025.01.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤범 | 2019.03.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기경서 | 2019.05.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규주 | 2019.05.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정정구 | 2019.08.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI XIANFENG | 2018.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN WENZHI | 2018.12.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍성미 | 2018.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최혜민 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태희 | 2020.11.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정정윤 | 2018.10.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주영일 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI NANSHU | 2019.04.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN ZHE | 2019.04.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황원빈 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전재열 | 2018.11.13 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍미덕 | 2025.02.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기호성 | 2023.05.16 | 2025.05.08 | 0원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
표에 나타난 전입자는 모두 2018.07.27. 이후 전입입니다. 따라서 현재 확인되는 자료상 선순위 대항력 임차인은 없습니다. 다만 보증금이 대부분 확인되지 않고 확정일자도 다수 미상이라, 배당순위와 실제 명도대상은 별도의 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 34,244,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,280,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 1,300,000,000원 중 34,244,960원이 배당되고, 미배당은 1,265,755,040원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 1,265,755,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 1,276,148,528원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 1,283,423,970원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가격과 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 제시된 시나리오에서는 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이는 채권자의 미배당액이 낙찰자에게 이전된다는 뜻이 아니라, 배당으로 회수되지 못하는 채권이 남는 구조라는 점을 구분해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동사거리 남서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 기호 1~6은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로, 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로2류·역사문화환경보존지역·관광특구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 점유자 확인. 전입자가 20명으로 많으므로 실제 현재 점유자와 사용 부분을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 원본 대조. 상당수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 권리신고 문건을 다시 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 근린생활시설과 실제 다세대주택 이용 사이의 차이가 임대·대출·향후 처분에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 옥탑 801호 신고 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 이영택의 별도 권리신고가 있으므로 본건 매각대상 및 점유관계와의 연결 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 동일 물건의 실거래 시세 자료가 제시되지 않아, 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.29.입니다. 매각기일 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기순위만 보면 정리가 명확합니다. 2018.07.27. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 20명의 전입자는 모두 그 이후에 들어왔습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 공부상 근린시설을 다세대주택으로 이용하고 있고, 전입자 수가 많으며 보증금·확정일자 미상이 다수입니다.
감정가 72,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 35,280,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 이를 곧바로 가격 메리트로 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만 점유·용도 확인 부담이 큰 유형입니다. 입찰의 승부처는 낮아진 최저가 자체보다, 실제 203호 점유관계와 이용상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
