수원지방법원 2025타경55202. 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2, 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김경훈이며, 말소기준권리는 2018.07.27 설정된 수원중앙신용협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 뒤에 설정된 정정구 명의 전세권 130,000,000원과 경매개시결정·후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.

현재 최저매각가는 감정가 107,000,000원의 49%인 52,430,000원입니다. 하지만 감정가 대비 49%라는 이유만으로 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 실거래 시세와 직접 비교해 가격 우위를 확인할 수 있는 근거가 없으므로, 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 현장 용도·점유 상태와 별도의 시세 확인을 함께 놓고 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 점유 확인은 별개

말소기준권리는 2018.07.27 근저당권입니다. 이후 설정된 2019.02.26 정정구 전세권 130,000,000원은 매각으로 소멸 대상으로 정리되어 있고, 2025.03.21 임의경매개시결정과 2025.10.24 수원시 압류, 2026.01.09 국 압류도 말소기준권리 이후 권리입니다. 2019년 수원시 압류와 2024년 이효원 가압류는 이미 말소됐습니다.

한편 말소기준 근저당권은 2025.10.17 디에스디자산관리대부로 확정채권양도에 따라 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근질권이 설정되어 있습니다. 이는 말소기준권리의 채권관계 변동으로 확인되므로, 입찰 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 19명, 전원 말소기준일 이후 전입

보증기관 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며 실제 임차인 19명입니다. 조사된 19명 모두 최초 전입일이 2018.07.27 말소기준권리보다 늦어, 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 미상이고, 6명은 배당요구 사실이 확인되므로 실제 배당에서는 임차인 최우선변제 여부를 별도로 점검해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

현재 회차는 2회 유찰 후 52,430,000원으로 감정가 107,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 36,701,000원, 4회 유찰 시 25,690,700원입니다. 그러나 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐, 실제 거래시세 대비 할인율은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 1,430,000,000원 중 51,086,260원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,378,913,740원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 중동 소재 중동사거리 남서측 인근이며, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서가 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통 수준입니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 7층이고 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로2류·역사문화환경보존지역·관광특구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 사건상 근린시설이면서 현황은 근린생활시설·다세대주택의 혼합 이용입니다. 단일 주거용 물건보다 실제 사용형태와 임대차 구조를 세밀하게 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 19명 점유관계 재확인. 각 임차인의 실제 점유 호실, 현재 점유 여부와 계약관계를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 최우선변제 확인. 보증금이 미상인 임차인이 많으므로 소액임차인 해당 여부가 실제 배당표에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
• 정정구 권리 이중 확인. 정정구는 2019.02.26 전세금 130,000,000원의 전세권 등기가 있고 2019.08.05 전입 내역도 확인됩니다. 전세권 자체는 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸하지만 실제 점유·배당 상태를 확인하세요.
• 근저당 채권관계 확인. 말소기준 근저당권은 2025.10.17 디에스디자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 근질권도 설정됐습니다. 최신 등기부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 근린생활시설·다세대주택으로 이용 중입니다. 실제 이용형태와 향후 사용·임대 계획이 맞는지 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 52,430,000원은 감정가의 49%지만 그것만으로 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 동일하거나 유사한 혼합용도 물건의 최근 거래사례를 별도로 확인하세요.
• 배당표 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구종기 내역과 교부청구를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 19명의 점유 구조

이 사건은 등기순위만 보면 말소기준이 명확합니다. 2018.07.27 근저당권 이후의 전세권과 후순위 권리는 매각으로 정리되고, 조사된 임차인 19명도 모두 말소기준일 뒤 전입이라 현재 판정상 매수인 보증금 인수는 0원입니다. 실질취득액도 현재 최저가와 같은 52,430,000원입니다.

다만 이 물건을 단순한 “인수 없는 반값 물건”으로 보는 것은 위험합니다. 임차인이 19명이고 보증금·확정일자가 대부분 미상이며, 일부는 배당요구를 했습니다. 여기에 근린시설이라는 사건 용도와 근린생활시설·다세대주택 혼합 이용이 겹칩니다. 등기 인수는 낮지만 점유·배당·용도 실사는 높아야 하는 사건입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 임대차 원본과 실제 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.