수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가에서는 건물 전체가 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 125,000,000원, 현재 최저가는 61,250,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 대항력 가능성이 있는 다수 점유자의 실제 임대차관계와 보증금입니다.
제공된 권리판정상 말소기준은 2025.03.21. 임의경매개시결정입니다. 현황조사에 기재된 19명은 모두 그보다 앞서 전입한 것으로 나타나지만, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 확정적인 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고, 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 4층401호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 1,020,944,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.29 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 전입자가 다수
갑구의 2024.03.15. 이효원 가압류 100,000,000원은 2024.06.21. 말소됐고, 2026.01.09. 국의 압류는 제공된 판정상 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 이 사건은 후순위 등기의 소멸 여부보다 기준일 이전 전입자들의 미확정 임차보증금이 매수인 부담으로 이어지는지가 더 중요합니다.
② 임차·점유 관계 — “대항력 가능·미상” 19명
현황조사에 기재된 19명은 모두 보증금·확정일자 정보가 확인되지 않습니다. 전입일은 2025.03.21.보다 빠르지만, 보증금과 실제 점유·임대차관계가 확정되지 않은 상태이므로 아래 표에서는 정확도 규칙에 따라 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이신숙 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG TAIHAO | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI C**** | 2025.01.02 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조윤범 | 2019.03.27 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기경서 | 2019.05.10 | 미상 | 미상 | 2025.05.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규주 | 2019.05.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정정구 | 2019.08.05 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI XIANFENG | 2018.12.03 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN WENZHI | 2018.12.03 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍성미 | 2018.07.30 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최혜민 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 2025.06.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태희 | 2020.11.10 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정정윤 | 2018.10.15 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주영일 | 2022.05.30 | 미상 | 미상 | 2025.05.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI NANSHU | 2019.04.18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN ZHE | 2019.04.18 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황원빈 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전재열 | 2018.11.13 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍미덕 | 2025.02.13 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영택 | 2024.05.22 | 15,000,000원 차임 250,000원 | 없음 | 2025.06.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 옥탑 임대차 — 별도 확인이 필요한 15,000,000원
매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 옥탑(물탱크실)을 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보인다는 내용과 함께 임차인 이영택이 기재돼 있습니다. 임대차기간은 2024.05.20.~2026.05.19., 전입일자는 2024.05.22., 보증금은 15,000,000원, 차임은 250,000원, 확정일자는 없고 배당요구일자는 2025.06.02.입니다.
④ 회차별 가격 — 할인율보다 권리 확정이 먼저
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 신청채권자 청구 | 배당 표시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 61,250,000원 | 1,020,944,663원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 42,875,000원 | 1,020,944,663원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 30,012,499원 | 1,020,944,663원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 49%까지 내려왔고, 다음 회차 가격은 42,875,000원, 그다음은 30,012,499원으로 제시돼 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수 증가 자체를 가격 메리트로 평가하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (현재 최저가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·청구액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 신청채권자 · 수원중앙신용협동조합 | 1,020,944,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,747,500원 |
현재 산정치는 집행비용 1,502,500원과 소유자 교부 59,747,500원을 합쳐 61,250,000원으로 구성됩니다. 신청채권자 청구액은 1,020,944,663원이지만 배당액은 0원으로 표시돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 상태입니다. 임차보증금 관계가 확정되기 전에는 이 표의 매수인 인수 0원을 실제 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수원시 팔달구 중동 소재 중동사거리 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 7층입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로2류·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·관광특구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 일부 호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 19명 전입자의 실제 임대차 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부·보증금·임대차기간·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 계약관계로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 매수인이 승계할 미배당 보증금을 더한 금액을 실질취득가로 놓고 판단해야 합니다.
- 이영택 보증금 15,000,000원. 옥탑 801호 점유 범위, 2024.05.22. 전입, 확정일자 없음, 2025.06.02. 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2018.07.27. 근저당의 말소 표시와 2025.10.17. 근저당권 이전·근질권 설정이 함께 존재하므로 현재 효력관계를 다시 확인해야 합니다.
- 배당관계 재검증. 신청채권자 청구액 1,020,944,663원과 현재 배당 0원 표시 사이의 관계, 당해세·최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 용도·점유 현황 확인. 사건상 용도는 다세대이나 감정상 근린생활시설 및 다세대주택 혼용이고, 옥탑 주거 사용 정황도 있으므로 현장 이용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 125,000,000원에서 61,250,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 현황조사에 기재된 19명의 전입일이 모두 제공된 말소기준일 2025.03.21.보다 앞서고, 이들의 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않습니다. 여기에 옥탑 주거용 사용과 이영택의 보증금 15,000,000원까지 별도로 존재합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 49%라 싸다”는 접근을 금지해야 하는 유형입니다. 대항력과 배당을 확인해 실제 승계액을 먼저 계산하고, 그 금액을 61,250,000원에 더한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격 할인은 크지만 권리 위험이 확정되지 않았으므로 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
