수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 향교로 157-1 소재 건물의 6층 603호입니다. 용도는 다세대이며 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,760,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 이 물건은 권리관계가 단순한 할인형이 아닙니다.

현황조사에 이름이 확인된 임차인은 19명이며, 전입일은 2018.07.30부터 2025.02.13 사이입니다. 모두 제공된 기준일인 2025.03.21 이전입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않습니다. 이런 경우 전입일만으로 “대항력 있음”을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자를 원본에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

등기상 소유권은 2018.07.11 김경훈에게 보존됐고, 2018.07.27 수원중앙신용협동조합 명의의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당은 등기상 말소 표시가 있으나, 이후 2025.10.17 디에스디자산관리대부로 근저당권 이전 등기와 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정이 이어집니다. 제공된 말소기준은 2025.03.21 임의경매개시결정으로 표시되어 있으며, 2026.01.09 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 19명, 보증금 대부분 미상

보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 인원은 없습니다. 따라서 현황조사상 확인된 실제 임차인 19명을 각각 확인해야 합니다. 전입일은 모두 2025.03.21 이전이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 대부분이므로 대항력과 우선변제권을 확정 판정하지 않습니다.

배당요구일이 확인되는 임차인은 기경서 2025.05.08, 김규주 2025.05.15, 주영일 2025.05.16, 전재열 2025.05.27, 최혜민 2025.06.02, 황원빈 2025.04.22입니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 매수인 승계 여부가 확정되는 것은 아닙니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 메리트를 말할 수 없다

현재 최저가는 60,760,000원으로 감정가 124,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 42,532,000원, 4회 유찰 시 29,772,399원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 제시되어 있지 않고, 무엇보다 임차보증금 대부분이 미상입니다.

따라서 60,760,000원을 곧바로 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 매수인에게 승계되는 미배당 보증금이 확인되면 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더해 계산해야 합니다. 특히 인수할 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 같은 수준에 머물 수 있으므로, 이 물건에서 “감정가 대비 49%라 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)

현재 배당 가정에는 집행비용과 소유자 잔여만 반영되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액 1,020,944,663원도 각 회차의 신청채권자 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 따라서 이 배당표만으로 임차인 배당·잔액·매수인 인수액을 확정하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 중동의 중동사거리 남서측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서가 소재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물이며 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로2류·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·관광특구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
• 용도 확인. 감정평가서상 일부 호실은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 조사시점 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정된다는 기재가 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 19명 임차관계 개별 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 각 임차인의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 낙찰가 60,760,000원에 미배당 인수보증금을 더한 금액이 실제 취득부담입니다. 보증금 확인 전에는 응찰가 상한도 확정하기 어렵습니다.
• 배당요구 6명 확인. 황원빈·기경서·김규주·주영일·전재열·최혜민의 권리신고 내용과 배당요구 종기 내 접수 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
• 옥탑 801호 구분. 이영택의 보증금 15,000,000원 권리신고는 옥탑 801호로 기재되어 있으므로 603호의 매각대상·점유와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
• 용도와 현황 확인. 건물은 근린생활시설과 다세대주택이 혼재하고 일부 사무소 등재 호실의 주거 이용 추정도 있어, 해당 603호의 건축물대장상 용도와 현황을 직접 대조해야 합니다.
• 등기 변동 확인. 2018.07.27 수원중앙신용협동조합 근저당, 2025.10.17 디에스디자산관리대부 근저당권 이전 및 제이비우리캐피탈 근질권 설정의 현재 상태를 최신 등기에서 재확인해야 합니다.
• 최저가 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자는 인수금액과 실거래 비교가 확정된 뒤에야 의미가 있습니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 먼저 풀어야 할 19개의 임차관계

이 물건의 감정가는 124,000,000원, 현재 최저가는 60,760,000원입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 할인율을 곧바로 투자 매력으로 바꾸면 안 됩니다. 현황조사상 임차인 19명이 확인되고 모두 2025.03.21 이전 전입으로 나타나며, 보증금·확정일자가 대부분 미상입니다. 즉 대항력 가능성과 실제 인수액이 아직 열려 있습니다.

여기에 건물의 근린생활시설·다세대주택 혼용, 옥탑 801호의 별도 임차권리신고, 2회 유찰까지 겹칩니다. 실거래 비교값도 없으므로 현재 단계에서 “시세보다 싸다”거나 “60,760,000원이 실질취득가”라고 말할 근거는 없습니다. 가격보다 권리확정이 먼저인 사건이며, 임차인별 보증금과 매수인 승계 여부가 정리되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.