47,040,000원
수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 도로명주소 향교로 157-1의 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 다세대주택입니다. 감정가는 96,000,000원, 현재 최저매각가는 47,040,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순 할인율보다 권리관계와 실제 이용·점유관계입니다.
등기상 말소기준은 2018.07.27. 설정된 수원중앙신용협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 수원시·국의 압류가 있고, 근저당권은 2025.10.17. 디에스디자산관리대부로 이전됐으며 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 근질권이 설정됐습니다. 말소기준 자체는 2018.07.27. 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 3층301호 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김경훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,020,944,663원 |
| 말소기준 | 2018.07.27. 을구 1번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기와 전입
등기상 핵심은 단순합니다. 2018.07.27. 근저당권이 말소기준이고, 2025.03.21. 임의경매개시결정, 2025.10.24. 수원시 압류, 2026.01.09. 국 압류는 모두 그 이후입니다. 2024.03.15. 이효원의 100,000,000원 가압류는 2024.06.21. 일부해제를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 확인할 사람이 많다
현황조사 등에 기재된 인원은 19명이고, 매각물건명세서 비고에는 별도로 임차인 이영택의 옥탑 801호 임대차가 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건 자료에서 확인되는 인원은 20명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성미 | 2018.07.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정윤 | 2018.10.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전재열 | 2018.11.13 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI XIANFENG | 2018.12.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN WENZHI | 2018.12.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤범 | 2019.03.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI NANSHU | 2019.04.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHE | 2019.04.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기경서 | 2019.05.10 | 미상 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규주 | 2019.05.27 | 미상 | 2025.05.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정구 | 2019.08.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2020.11.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이신숙 | 2021.03.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG TAIHAO | 2021.03.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황원빈 | 2021.09.10 | 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주영일 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜민 | 2023.04.03 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영택 | 2024.05.22 | 15,000,000원 / 250,000원 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI C**** | 2025.01.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍미덕 | 2025.02.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
모든 확인 전입일은 말소기준인 2018.07.27. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 기경서·김규주·최혜민·주영일·황원빈·전재열은 배당요구 사실이 확인됩니다. 대항력 부재와 별개로 실제 점유자, 임대차 범위, 명도 대상은 입찰 전에 대조해야 합니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 저가 판단은 금물
감정가 96,000,000원에서 현재 최저가는 47,040,000원으로 내려와 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 32,927,999원, 4회 유찰 시 시나리오는 23,049,599원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 1,254,206,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 1,268,064,705원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,049,599원 | 22,234,706원 | 1,277,765,294원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 45,793,280원 |
| 미배당 | - | 1,254,206,720원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 47,040,000원 가정 시 집행비용 1,246,720원, 근저당 배당 45,793,280원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 팔달구 중동 소재 “중동사거리” 남서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 1~6이 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 다세대주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 7층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로2류·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·관광특구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현황조사 등의 19명과 옥탑 801호 이영택을 포함해 실제 점유 현황과 각 호실 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 이영택의 15,000,000원을 제외하면 다수 인원의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 필요한 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 현황상 다세대주택 이용이 함께 나타납니다. 실제 사용·향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 옥탑 801호 확인. 주거용 사용 및 이영택의 임대차 신고가 기재돼 있으므로 현황과 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원문서로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 동일·유사 용도의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 물건은 권리의 선후관계만 보면 방향이 명확합니다. 2018.07.27. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입자는 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 2회 유찰됐고 비교 실거래 시세가 확인되지 않으며, 다수의 전입·점유관계와 보증금 미상, 근린시설과 다세대주택이 함께 나타나는 이용상태를 확인해야 하기 때문입니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 실제 승부처는 점유·용도·가격 검증”입니다.
