수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동, 향교로 157-1 소재 건물의 6층 602호로 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태는 건물 전체가 근린생활시설 및 다세대주택으로 사용 중인 형태입니다. 감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 숫자만 보면 51% 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수와 다수 점유자 확인이 먼저인 물건입니다.

특히 황원빈은 2021.09.10. 전입·점유했고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 2025.09.19. 주택임차권등기까지 이루어졌으며, 배당 계산에서는 우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 현재 최저가 98,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 낙찰대금과 인수액을 합친 부담은 278,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유’가 핵심

등기상 계산된 말소기준은 2025.03.21. 임의경매개시결정입니다. 그 뒤의 2026.01.09. 국 압류와 2025.09.19. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 그러나 황원빈의 실제 전입·점유는 2021.09.10.으로 말소기준보다 앞섭니다. 배당표 역시 황원빈 보증금 180,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다.

② 임차인·점유자 — 황원빈 외 미상 위험이 더 남는다

황원빈 외에도 현황조사에는 말소기준일보다 앞선 전입자가 다수 확인됩니다. 이들 가운데 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 규칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하며, 대항력 있다고 단정해서도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

③ 실질취득비용 — 유찰돼도 1억8,000만원 인수는 남는다

현재 회차의 최저매각가는 98,000,000원이지만, 배당 계산상 황원빈 보증금 180,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차 기준 실질부담은 278,000,000원입니다. 감정가 200,000,000원과 비교해도 78,000,000원 더 높은 수준입니다.

즉 유찰 횟수가 늘어 최저가가 내려가더라도, 제공된 배당 시나리오에서는 황원빈 인수액 180,000,000원이 계속 유지됩니다. 4회 유찰 가정에서도 실질부담은 228,020,000원으로 감정가 200,000,000원을 웃돕니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 인수 가능성은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,020,944,663원이고, 등기에는 2018.07.27. 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당 및 2025.10.17. 근저당권 이전·근질권 관련 후속등기가 기재돼 있으므로 실제 배당순위와 현재 효력관계는 입찰 전 원본 등기부·배당요구·채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 중동 소재 “중동사거리” 남서측 인근. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 섞여 있고 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중이며, 일부는 공부상 제2종근린생활시설 사무소로 등재돼 있으나 조사 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됐습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·역사문화환경보존지역·관광특구·비행안전제6구역· 도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 황원빈 보증금. 180,000,000원 전액 인수 계산이 실제 매각물건명세서 최종본에서도 동일한지 확인해야 합니다.
• 미상 점유자. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 옥탑 801호. 이영택의 보증금 15,000,000원·차임 250,000원 신고와 옥탑 물탱크실의 주거 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 근저당 후속등기. 2018.07.27. 수원중앙신용협동조합 근저당, 2025.10.17. 디에스디자산관리대부주식회사로의 이전 및 제이비우리캐피탈주식회사 근질권 등 후속등기의 현재 효력관계를 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
• 실질부담 기준. 현재 278,000,000원, 3회 유찰 시 248,600,000원, 4회 유찰 시 228,020,000원을 출발점으로 검토하고, 미상 임차보증금은 별도 여유자금으로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 유찰”이 아니라 “인수금이 본체”

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 200,000,000원에서 최저가 98,000,000원으로 내려온 2회 유찰입니다. 하지만 권리분석을 거치면 중심 숫자는 98,000,000원이 아니라 황원빈 보증금 180,000,000원입니다. 현재 회차에서 계산되는 실질부담은 278,000,000원으로 감정가보다 높고, 추가로 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자들이 다수 남아 있습니다.

따라서 이 사건은 “낮은 최저가 때문에 들어가는 물건”이 아니라, 모든 임차관계와 인수금액을 확정한 뒤에야 입찰 가능 여부를 판단할 수 있는 물건입니다. 황원빈 180,000,000원 외의 미상 점유자 위험까지 해소되지 않는다면 현재 단계에서는 가격보다 권리확정이 우선입니다.