수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 3층 303호입니다. 등기상 소유자는 김경훈이고, 말소기준권리는 2018.07.27 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원으로 본 물건 감정가보다 훨씬 크지만, 이는 공동담보가 설정된 근저당의 채권최고액이고 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 경매개시결정과 이후 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 난점은 등기부보다 현황에 있습니다. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재된 부분이 조사 당시 외관상 다세대주택으로 이용되고 있고, 매각물건명세서도 목록 1~6이 다세대주택으로 이용 중이라고 적고 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 단순한 저가매수형으로 판단하기보다, 실제 사용상태와 점유관계 확인을 먼저 두는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 3층303호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김경훈 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 1,020,944,663원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.27 수원중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.07.27 수원중앙신용협동조합 근저당입니다. 2025.03.21 임의경매개시결정, 2025.10.24 수원시 압류, 2026.01.09 국 압류는 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.10.17에는 기존 근저당권이 디에스디자산관리대부에 이전되고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 근저당권의 채권관계가 이전·담보화된 것이지, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 별도 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 — 선순위 대항력은 없지만 명도 확인은 필수
현황조사와 권리신고에서 확인되는 전입·점유자는 모두 말소기준일 2018.07.27 이후 전입입니다. 따라서 확인된 사람들에 대해서는 선순위 대항력이 성립하지 않는 구조입니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 일부는 배당요구를 했으므로 실제 점유 호실·계약관계·인도 가능 여부는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성미 | 2018.07.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정윤 | 2018.10.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전재열 | 2018.11.13 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI XIANFENG | 2018.12.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN WENZHI | 2018.12.03 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤범 | 2019.03.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI NANSHU | 2019.04.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHE | 2019.04.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기경서 | 2019.05.10 | 미상 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규주 | 2019.05.27 | 미상 | 2025.05.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정구 | 2019.08.05 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2020.11.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이신숙 | 2021.03.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG TAIHAO | 2021.03.29 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황원빈 | 2021.09.10 | 미상 | 2025.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주영일 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최혜민 | 2023.04.03 | 미상 | 2025.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI C**** | 2025.01.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍미덕 | 2025.02.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장이남 | 2025.05.20 | 0원 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영택 | 2024.05.22 | 15,000,000원 | 2025.06.02 | 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 2. 근저당 · 수원중앙신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 45,655,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,900,000원을 매각가로 가정하면 근저당 채권 중 1,254,344,200원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중이며, 목록 1~6은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 실제 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원시 팔달구 중동 ‘중동사거리’ 남서측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서에는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 이용상태는 공부상 사무소와 실제 다세대주택 이용이 혼재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 입찰보다 자금 준비 조건을 먼저 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 현황조사·권리신고상 다수 전입자가 존재하므로 303호와 각 점유자의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 옥탑 사용상태. 옥탑 물탱크실의 주거용 사용과 이영택의 801호 권리신고 내역을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 문제. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)와 실제 다세대주택 이용이 다르므로 향후 사용·임대·처분 시 영향을 점검해야 합니다.
- 세금·배당. 수원시와 국의 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이지만, 실제 배당에서 당해세와 최우선변제 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 67,000,000원과 현재 최저가 46,900,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 이용과 점유
이 사건의 말소기준은 2018.07.27 근저당이고, 확인된 전입자는 모두 그 이후입니다. 현재 46,900,000원 매각가 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 선순위 보증금 승계형 물건은 아닙니다. 그러나 공부상 사무소가 다세대주택으로 이용되고, 현황·권리신고상 다수 점유자가 확인되며 옥탑까지 주거용으로 사용된 정황이 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 이용상태·점유·명도 확인 난도 때문에 보수적으로 접근할 물건입니다.
