61,250,000원
수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 향교로 157-1의 5층 501호입니다. 사건 표시는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 다세대주택입니다. 감정가 125,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 61,250,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 49%이지만, 이 사건은 그 할인율보다 선순위 임차권의 보증금 승계가 훨씬 중요합니다.
등기된 임차권자 이태희는 임대차계약일 2020.10.11, 확정일자 2020.10.13, 전입·점유개시 2020.11.10이며 보증금은 140,000,000원입니다. 배당표상 현재 회차에서는 집행비용 1,502,500원을 제외한 59,747,500원만 우선변제되고, 부족분 80,252,500원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 5층501호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 1,020,944,663원 |
| 말소기준 | 2025.03.21 임의경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 140,000,000원 임차권이 핵심
등기상 말소기준은 2025.03.21 임의경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024.11.06 이태희의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 정리돼 있습니다. 2026.01.09 송파세무서장의 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 확정 인수 외에도 미상 점유가 많다
| 명의 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이신숙 | 2021-03-29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ZHENG TAIHAO | 2021-03-29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI C**** | 2025-01-02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조윤범 | 2019-03-27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 기경서 | 2019-05-10 | 미상 | 미상 | 2025-05-08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김규주 | 2019-05-27 | 미상 | 미상 | 2025-05-15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정정구 | 2019-08-05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI XIANFENG | 2018-12-03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN WENZHI | 2018-12-03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍성미 | 2018-07-30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최혜민 | 2023-04-03 | 미상 | 미상 | 2025-06-02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정정윤 | 2018-10-15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주영일 | 2022-05-30 | 미상 | 미상 | 2025-05-16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| CUI NANSHU | 2019-04-18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN ZHE | 2019-04-18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황원빈 | 2021-09-10 | 미상 | 미상 | 2025-04-22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전재열 | 2018-11-13 | 미상 | 미상 | 2025-05-27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍미덕 | 2025-02-13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이태희 | 2020-11-10 | 140,000,000원 | 2020-10-13 | 2024-11-06 | 있음 | 있음 | 80,252,500원 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 명의는 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 이태희는 등기부 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에서 보증금과 전입·확정일자가 확인되는 임차권자입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 140,000,000원대
이 사건에는 별도의 실거래 시세 자료가 없으므로 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 확인되는 비교 기준은 감정가 125,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 141,502,500원은 감정가보다 16,502,500원 높고, 감정가의 113.2% 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 61,250,000원 | 80,252,500원 | 141,502,500원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,875,000원 | 98,296,750원 | 141,171,750원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,012,499원 | 110,927,726원 | 140,940,225원 |
매각가가 61,250,000원에서 42,875,000원, 다시 30,012,499원으로 내려가도 인수액은 80,252,500원에서 98,296,750원, 110,927,726원으로 올라갑니다. 즉 추가 유찰이 곧바로 총 취득부담 하락으로 연결되지 않습니다. 이태희 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 1. 임차인 이태희 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 59,747,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이태희 보증금의 현재 회차 미배당액은 80,252,500원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수원시 팔달구 중동 ‘중동사거리’ 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 7층 건물입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·역사문화환경보존지역·관광특구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 해당사항은 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 옥탑 물탱크실을 주거용으로 사용하는 것으로 보인다는 별도 기재가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이태희 인수액. 현재 최저가 기준 미배당 보증금 80,252,500원 인수를 전제로 총자금 계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회·4회 유찰 시에도 매각가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 각각 141,171,750원, 140,940,225원 수준입니다.
- 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 명의는 대항력과 승계금액을 확정할 수 없으므로 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 옥탑 801호. 이영택의 보증금 15,000,000원·차임 250,000원 권리신고와 옥탑 주거사용 현황을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 이태희의 실제 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·권리신고 및 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “140,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 125,000,000원, 현재 최저가 61,250,000원입니다. 그러나 권리분석에서 결정적인 숫자는 이태희의 보증금 140,000,000원입니다. 현재 회차에서 59,747,500원만 배당되고 80,252,500원이 인수되므로, 낙찰가를 포함한 실질취득은 141,502,500원입니다.
더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 총부담은 140,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 명의가 다수이고 옥탑 801호 별도 권리신고까지 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율을 보고 접근하는 물건이 아니라, 인수금액과 점유관계를 모두 확정한 뒤 판단해야 하는 고위험 권리분석형입니다.
