수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 향교로 157-1 소재 집합건물의 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 다세대주택입니다. 소유자는 김경훈이며, 2018.07.11. 소유권보존 후 2018.07.27. 수원중앙신용협동조합 앞으로 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.

이후 여러 압류와 가압류가 있었지만 수원시 압류, 국민건강보험공단 압류, 이효원 가압류 등 상당수는 등기부상 이미 말소됐고, 2025.10.24. 수원시 압류와 2026.01.09. 국의 압류는 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.10.17. 디에스디자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근저당권부채권 근질권이 설정돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 없다

핵심은 2018.07.27.입니다. 조사된 점유·임차관계 20건의 전입일 중 가장 빠른 홍성미도 2018.07.30.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 이들 20명은 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 권리분석상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

② 임차인·점유관계 — 승계는 없지만 확인할 사람이 많다

조사상 점유·임차관계는 20명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 모두 말소기준일 뒤에 전입했습니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 범위는 개별 확인이 필요합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 56,840,000원으로 감정가 116,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 본건은 실거래 시세 비교가 해당 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)

현재 최저가 56,840,000원 가정 시 집행비용 1,423,120원을 제외한 55,416,880원이 근저당 채권에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설이며, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 다세대주택입니다. 사건 비고에는 목록 1~6이 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 다세대주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
• 주위환경. 중동사거리 남서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 7층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로2류, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 현황 확인. 감정요항표의 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 기타참고사항에는 공부상 사무소인 일부 호실이 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정된다고 적혀 있습니다. 옥탑 물탱크실의 주거용 사용 추정도 함께 확인할 사항입니다.
• 환금성. 이미 2회 유찰됐고 근린시설과 다세대주택 이용이 혼재하며 점유관계도 다수 확인돼, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최우선 확인은 점유 범위. 조사상 20명의 전입·점유관계가 있고 보증금 미상자가 많습니다. 각 점유자가 실제 어느 호실·공간을 사용하고 있는지 확인해야 합니다.
• 배당요구 6명. 기경서, 김규주, 최혜민, 주영일, 황원빈, 전재열은 배당요구 내역이 있습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않은 항목이 있어 배당표 원본 대조가 필요합니다.
• 옥탑 801호. 이영택의 보증금 15,000,000원·차임 250,000원 임차권 신고가 별도 기재돼 있으므로 202호와의 점유 관계 및 옥탑 사용 현황을 구분해 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설로 표시된 사건이지만 실제 이용은 근린생활시설 및 다세대주택으로 평가됐습니다. 공부상 사무소와 현황 이용의 관계를 확인해야 합니다.
• 근저당 권리변동. 말소기준 근저당은 2025.10.17. 디에스디자산관리대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정됐습니다. 현재 권리자와 배당관계는 최신 등기와 배당표를 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가 56,840,000원은 감정가의 49%지만 실거래 시세 비교는 해당 없습니다. 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — “권리 승계 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 물건의 권리순위만 놓고 보면 기준은 비교적 분명합니다. 2018.07.27. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 20명의 전입은 모두 그 뒤라 대항력 임차인은 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실무 난도는 권리순위와 별개입니다. 보증금·확정일자 미상자가 다수이고, 배당요구자도 6명이며, 옥탑 801호에 별도 임차권 신고가 존재합니다. 여기에 근린시설과 다세대주택의 혼용 이용까지 겹칩니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 116,000,000원에서 두 번 유찰돼 56,840,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 시세와의 직접 비교가 없는 상태에서 “감정가의 49%이므로 싸다”고 결론내릴 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 202호의 실제 이용상태·다수 점유자의 범위·옥탑 임차관계까지 현장에서 분리 확인할 수 있느냐에 있습니다. 권리 승계는 0원, 점유 확인은 고난도 — 이 두 문장을 동시에 보는 물건입니다.