수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 향교로 157-1 소재 건물의 5층 503호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설 및 다세대주택입니다. 감정가는 124,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 60,760,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 다수의 전입자와 미상 보증금입니다.
현재 권리판단의 기준일은 2025.03.21. 임의경매개시결정입니다. 2018.07.27. 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 2024년 이효원 가압류 역시 말소돼 있습니다. 문제는 현황조사에 나타난 전입자들이 모두 2025.03.21.보다 앞서 있다는 점입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 대부분이므로 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55202 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 5층503호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 1,020,944,663원 |
| 말소기준 | 2025.03.21. 임의경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 전입자가 핵심
임차·점유 확인 — 보증금이 보이지 않는 19명
현황조사에서 확인되는 19명은 모두 전입일이 2025.03.21.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구가 확인된 사람도 있지만, 보증금 자체가 확인되지 않으므로 낙찰자가 실제로 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성미 | 2018.07.30 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정정윤 | 2018.10.15 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전재열 | 2018.11.13 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI XIANFENG | 2018.12.03 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN WENZHI | 2018.12.03 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조윤범 | 2019.03.27 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CUI NANSHU | 2019.04.18 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHE | 2019.04.18 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 기경서 | 2019.05.10 | 2025.05.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김규주 | 2019.05.27 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정정구 | 2019.08.05 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이태희 | 2020.11.10 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이신숙 | 2021.03.29 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ZHENG TAIHAO | 2021.03.29 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황원빈 | 2021.09.10 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주영일 | 2022.05.30 | 2025.05.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최혜민 | 2023.04.03 | 2025.06.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| LI C**** | 2025.01.02 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍미덕 | 2025.02.13 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 124,000,000원 대비 현재 최저가는 60,760,000원으로 49%입니다. 3회 유찰 시 42,532,000원, 4회 유찰 시 29,772,399원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 무엇보다 대항력 가능 점유자의 보증금이 미상이므로 현재 가격이 시세보다 싸다거나 실질적으로 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 60,760,000원 | 임차보증금 미상 → 실질취득 산정 불가 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 42,532,000원 | 임차보증금 미상 → 실질취득 산정 불가 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 29,772,399원 | 임차보증금 미상 → 실질취득 산정 불가 |
즉 유찰이 한 번 더 된다고 권리위험까지 30%씩 줄어드는 구조가 아닙니다. 낙찰가는 내려가지만, 인수되는 임차보증금이 있다면 그 금액은 별도입니다. 이 사건은 낙찰가보다 보증금 확인이 먼저인 전형적인 권리확인형 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·청구액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,493,680원 |
| 신청채권자 · 수원중앙신용협동조합 | 1,020,944,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,266,320원 |
현재 계산상 집행비용 1,493,680원을 제외한 59,266,320원이 소유자 교부로 표시되어 있고 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당관계는 채권승계·배당요구·임차인 권리신고를 포함한 원본 서류 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 중동 ‘중동사거리’ 남서측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 일부는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로2류, 역사문화환경보존지역·관광특구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 별도 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 별도 비고의 옥탑 주거사용 내용은 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 19명 전입자별 점유호수 확인. 각 사람이 실제 503호를 점유하는지, 다른 호실과 연결된 전입인지 현황조사·주민등록·명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인이 최우선. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구자 확인. 기경서·김규주·최혜민·주영일·황원빈·전재열의 배당요구가 확인됩니다. 배당요구 여부만으로 인수 여부가 자동 결정되지는 않으므로 보증금·대항요건을 함께 확인해야 합니다.
- 옥탑 801호 범위 확인. 이영택의 보증금 15,000,000원·차임 250,000원 신고가 본 503호 매각범위와 어떻게 연결되는지 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 2018년 근저당 말소와 부기등기 확인. 수원중앙신용협동조합 근저당은 말소로 표시되지만 2025.10.17. 디에스디자산관리대부로의 권리이전 및 제이비우리캐피탈 근질권 관련 부기등기가 존재합니다.
- 2026.01.09. 국 압류. 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 제시돼 있으나 처분청은 송파세무서장입니다. 조세채권 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도·명도 확인. 감정평가상 근린생활시설과 다세대주택이 함께 이용되는 건물이므로 호실별 실제 이용상태와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격보다 실질취득. 현재 최저가 60,760,000원, 추가 유찰 시 42,532,000원·29,772,399원이라는 숫자만으로 입찰가를 정하지 말고 최종 인수액 확인 후 계산해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 20명의 흔적
이 물건은 감정가 124,000,000원에서 최저가 60,760,000원까지 내려와 표면상으로는 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 현황조사상 19명의 전입일이 모두 2025.03.21. 말소기준보다 빠르고, 이들의 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않습니다. 여기에 별도 비고로 옥탑 801호 이영택의 보증금 15,000,000원 신고까지 존재합니다.
따라서 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 49%가 아니라 아직 확인되지 않은 최종 인수금액입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 배당으로 소진되지 않는다면 낙찰자가 이를 떠안을 수 있고, 그 경우 실질취득액은 최저가보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 별도로 검증할 수 없습니다. 권리 확인 전 가격판단 금지. 이 사건은 그 원칙이 가장 중요한 물건입니다.
