수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 향교로 157-1의 5층 502호로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차권과 다수 점유관계입니다. 등기된 임차권자 정정윤은 주민등록일자·점유개시일자가 2018.10.15, 최초 확정일자가 2018.08.31이고 보증금은 190,000,000원입니다. 현재 매각가 98,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 2,164,000원을 먼저 제외한 뒤 정정윤에게 95,836,000원이 배당되고, 94,164,000원이 매수인에게 인수됩니다.

따라서 현재 회차에서 매수인이 부담하는 경제적 총액은 단순 최저가 98,000,000원이 아니라 98,000,000원 + 94,164,000원 = 192,164,000원입니다. 유찰이 한 번 더 되어 매각가가 68,600,000원으로 떨어져도 인수액은 123,034,800원으로 증가해 총액은 191,634,800원, 네 번째 유찰 시에도 48,020,000원 + 143,244,360원 = 191,264,360원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 정정윤 미배당 인수가 늘어, 실질취득액이 약 1.90억원 수준에 묶이는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

제공된 권리판정상 말소기준은 2025.03.21 임의경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 등기된 정정윤 임차권은 그보다 앞선 점유·주민등록과 확정일자를 갖고 있고, 권리판정에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 명시되어 있습니다. 현재 회차의 예상 미배당 인수액은 94,164,000원입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 20명

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 아래 명단은 중복 보증기관을 합산한 것이 아닙니다. 정정윤은 등기된 임차권자로 보증금·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 현황조사 점유자들은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많으므로, 대항력 있다고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 또한 옥탑 801호에 이영택의 별도 임차신고가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 정정윤에게 배당되고, 보증금 부족분 94,164,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐

이 구조에서는 낙찰가가 98,000,000원에서 48,020,000원까지 떨어져도 정정윤 보증금의 미배당분이 반대로 증가합니다. 그래서 “감정가 2억원짜리를 9,800만원에 산다”는 해석은 경제적 부담을 제대로 반영하지 못합니다. 정정윤 관련 실질취득만 놓고 보면 약 1.91억~1.92억원입니다. 여기에 금액이 확인되지 않은 다른 점유자의 인수위험이 남아 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 공부상 일부는 제2종근린생활시설(사무소)이나 조사 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됐습니다.
• 입지. 수원시 팔달구 중동 소재 “중동사거리” 남서측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로2류·역사문화환경보존지역·관광특구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 추가 점유. 건축물대장상 옥탑 물탱크실을 주거용으로 사용하는 것으로 보이며, 옥탑 801호 이영택 임차신고가 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정정윤 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현재 회차 기준 94,164,000원이며, 낙찰가와 합친 실질취득액은 192,164,000원입니다.
• 유찰을 가격할인으로 오해하지 않기. 3회·4회 유찰 시 정정윤 인수액이 123,034,800원·143,244,360원으로 커져 총부담은 약 1.90억원에 머뭅니다.
• 다수 점유자의 보증금·확정일자 확인. 정정윤 외 현황조사 점유자는 대항력 가능 여부와 인수금액이 확정되지 않아 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료를 원본 대조해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 기경서·김규주·최혜민·주영일·황원빈·전재열은 배당요구 사실이 확인되며, 각 보증금과 확정일자가 확인돼야 실제 배당·인수관계를 계산할 수 있습니다.
• 옥탑 801호 별도 권리신고 확인. 이영택은 보증금 15,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024.05.22, 확정일자 없음, 배당요구 2025.06.02로 신고되어 있습니다.
• 용도 확인. 감정평가상 근린생활시설과 다세대주택이 혼재한 건물이므로 아파트와 동일한 환금성·금융조건을 전제하면 안 됩니다.
• 당해세·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 인수액과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 “약 1.92억 실질취득”을 봐야 한다

이 사건은 표면상 감정가 200,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 98,000,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 정정윤의 190,000,000원 임차보증금 중 94,164,000원이 현재 회차에서 매수인에게 넘어오므로, 실질취득액은 192,164,000원입니다. 더 유찰돼도 미배당 인수가 늘어 총부담은 191,634,800원, 191,264,360원으로 약 1.90억원 수준을 유지합니다.

여기에 정정윤 외에도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자와 옥탑 801호 이영택의 별도 임차신고가 있습니다. 따라서 이 사건은 확정 인수금만으로도 높은 부담이 있고, 추가 인수 가능성까지 남은 고난도 권리분석 물건입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 실질취득이 시장가격 대비 유리하다고 판단할 근거가 없습니다. 최저가가 아니라 실질취득액과 미확정 임차관계를 먼저 보는 것이 결론입니다.