수원지방법원 2025타경55202. 수원시 팔달구 중동 8-2, 향교로 157-1 소재 건물의 4층 403호입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중이며, 감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 60,760,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 최저가보다 먼저 점유자와 선순위 기준을 확인해야 합니다.
등기에는 2018.07.27 수원중앙신용협동조합 명의의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당이 존재했고, 2025.10.17 디에스디자산관리대부로 확정채권양도, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 채권최고액 1,300,000,000원의 근질권이 설정된 내용이 확인됩니다. 한편 별도 권리 기준은 2025.03.21 임의경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 이 두 시점의 관계가 임차인의 대항력 판단을 완전히 바꿀 수 있으므로, 원본 등기와 매각물건명세서 대조 전에는 인수 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55202 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중동 8-2 4층403호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 향교로 157-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 1,020,944,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
2024.03.15 이효원 명의 가압류 100,000,000원은 2024.06.21 말소됐고, 2026.01.09 송파세무서장 처분의 압류는 경매개시결정 이후 등기입니다. 다만 이 물건은 말소되는 등기 자체보다 다수 전입자의 임차보증금이 매수인에게 남는지가 훨씬 큰 변수입니다.
② 임차인 — 19명 모두 승계액을 확정할 수 없다
현황조사상 확인되는 인원은 19명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 대부분이므로, 아래 표에서는 정확도 원칙에 따라 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다. 보증금을 알 수 없으므로 매수인 승계액 역시 산정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성미 | 2018.07.30 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정정윤 | 2018.10.15 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 전재열 | 2018.11.13 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| LI XIANFENG | 2018.12.03 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| JIN WENZHI | 2018.12.03 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 조윤범 | 2019.03.27 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| CUI NANSHU | 2019.04.18 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| JIN ZHE | 2019.04.18 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 기경서 | 2019.05.10 | 2025.05.08 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김규주 | 2019.05.27 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정정구 | 2019.08.05 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이태희 | 2020.11.10 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이신숙 | 2021.03.29 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| ZHENG TAIHAO | 2021.03.29 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 황원빈 | 2021.09.10 | 2025.04.22 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주영일 | 2022.05.30 | 2025.05.16 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 최혜민 | 2023.04.03 | 2025.06.02 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| LI C**** | 2025.01.02 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 홍미덕 | 2025.02.13 | — | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 60,760,000원은 감정가 124,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금 승계액 자체가 확정되지 않아, 실제 경제적 취득원가는 최저가 60,760,000원과 같다고 볼 수도 없습니다.
④ 배당 계산 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,493,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,266,320원 |
현재 계산상 집행비용 1,493,680원과 소유자 잔여 59,266,320원으로 구성되어 있습니다. 그러나 등기상 담보권과 신청채권액 1,020,944,663원, 임차인 배당관계가 이 표에 배분되어 있지 않으므로 위 금액을 실제 배당결과로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 중동 ‘중동사거리’ 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·관공서가 혼재합니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 중입니다. 일부는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 조사 당시 외관상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 7층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·역사문화환경보존지역·관광특구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 옥탑 물탱크실의 주거용 사용 관련 권리신고는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2018.07.27 근저당과 2025.03.21 경매개시결정 중 실제 대항력 판정의 기준이 되는 권리를 등기 원본·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 19명 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 승계액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·점유관계 확인. 전입일만으로 우선변제권 또는 실제 점유 범위를 단정하지 말고 각 인원의 점유 호수·임대차관계·확정일자를 대조해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 기경서·김규주·주영일·황원빈·전재열·최혜민은 배당요구 사실이 확인되지만, 배당요구만으로 미배당 보증금의 매수인 부담 여부가 자동 확정되는 것은 아닙니다.
- 옥탑 801호 구분. 이영택의 보증금 15,000,000원 권리신고가 4층 403호 매각대상과 어떤 관계인지 명세서 원본에서 구분하세요.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 49%라도 최근 실거래와 실질취득가를 확인하지 못한 상태에서는 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
- 신청채권·담보권 대조. 신청채권액 1,020,944,663원과 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당·채권양도·근질권 관계를 확인해 실제 배당순위를 재구성해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리가 많다
이 사건은 감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰되어 60,760,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가가 낮다는 사실만으로 매력적인 경매라고 볼 수 없습니다. 현황조사상 19명의 전입자가 있고, 보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 규모를 산정하지 못합니다. 여기에 2018.07.27 근저당과 2025.03.21 권리 기준표기의 관계도 확인이 필요합니다.
따라서 현 단계의 결론은 명확합니다. 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 임차인별 보증금·점유 호수·확정일자와 실제 말소기준권리를 확정한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있고, 그 다음에야 60,760,000원이 비싼지 싼지를 판단할 수 있습니다. 현재 정보만으로는 인수액도, 실질취득가도, 가격 메리트도 확정할 수 없는 고위험형 사건입니다.
