부산지방법원 2024타경6088. 수영구 망미동 ‘글로리수’ 2층 201호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 감수창이고 2020.06.25. 거래가액 204,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서부산새마을금고가 채권최고액 1,680,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리표만 보면 핵심은 명확합니다. 확인된 전입자 중 가장 빠른 여민오의 전입일도 2020.07.03.으로 말소기준일 2020.06.25.보다 늦습니다. 등기된 임차권자 이지은 역시 주민등록일자가 2020.11.13.이고 임차보증금은 150,000,000원이지만, 선순위 근저당 뒤에 들어온 임차관계라 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족액이 커도 그 부족분이 그대로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸

말소기준은 2020.06.25. 서부산새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,680,000,000원이며 2023.02.16. 변경계약으로 1,656,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·신용보증기금의 가압류, 이지은의 주택임차권, 서부산새마을금고의 임의경매개시결정, 김해세무서장의 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.

② 임차·점유관계 — 실제 확인 인원 15명, 대항력은 없음

현황조사와 관련 문건에서 이름이 확인되는 실제 인원은 15명입니다. 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 인원이며, 별도의 임차권 경정 등기는 새로운 사람으로 중복 계산하지 않았습니다. 확인된 전입일은 전부 말소기준일인 2020.06.25. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 이지은을 제외한 다수는 보증금이 확인되지 않아 배당 및 실제 점유·명도 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단 근거는 없다

감정가는 193,000,000원, 현재 최저매각가는 94,570,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 이 49%만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 비교 대상 면적은 27.8369㎡이지만 동일면적 매칭은 되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,751,626,295원, 총 배당액은 92,467,740원, 미배당액은 2,659,158,555원입니다. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

이 사건에서 채권 미배당과 매수인 인수는 구분해야 합니다. 서부산새마을금고를 포함한 채권자들이 거액을 배당받지 못하더라도, 해당 권리들이 말소기준 이후 또는 말소기준권리 자체로 매각에서 소멸하는 구조이므로 시나리오상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며 대상은 다세대주택으로 이용중입니다.
• 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로와 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 규모·경매 이력. 글로리수는 16세대이고 사용승인일은 2020.04.14.이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 15명의 실제 점유 여부 특정. 전입·문건상 이름이 다수 확인되므로 현재 누가 실제 점유 중인지 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 인원 확인. 대항력은 없지만 양은비 등 다수의 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당·명도 협의 관계를 위해 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 이지은 임차권 원본 대조. 보증금 150,000,000원, 주민등록·점유개시 2020.11.13., 확정일자 2020.11.13. 및 2023.10.18.의 내용을 등기부와 명세서에서 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 등기된 민간임대주택 표시의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 가격 별도 검증. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 동일 면적 실거래 비교값이 없으므로 ‘반값’이라는 표현만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당요구종기 관련 원본 문건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가와 명도비용을 확정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

권리의 기준점은 분명합니다. 2020.06.25. 서부산새마을금고 근저당이 선순위이고, 확인된 실제 인원 15명의 전입은 모두 그 이후입니다. 보증금 150,000,000원의 이지은 임차권도 대항력이 없어 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 안전형으로 보기 어려운 이유도 분명합니다. 점유관계가 다수이고 보증금 미상 인원이 많으며, 민간임대주택등기까지 확인됩니다. 여기에 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 이를 검증할 동일 면적 실거래 자료는 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 점유·명도와 가격 검증은 보수적으로입니다. 낮아진 숫자보다 현장 점유와 원본 서류가 더 중요한 다세대 경매입니다.