부산지방법원 2024타경6088. 부산 수영구 망미동 글로리수 5층 503호의 다세대주택입니다. 소유자 감수창은 2020.06.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 181,000,000원입니다. 같은 날 설정된 서부산새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2020-199호가 붙어 있어 채권최고액 자체를 이 한 호실의 실제 채무액과 동일하게 보는 것은 적절하지 않습니다.
말소기준 이후에는 민간임대주택등기, 정명교의 주택임차권등기, 지씨테크주식회사·김종련· 신용보증기금의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어집니다. 이 중 가압류·경매개시결정·압류와 정명교의 임차권등기는 매각으로 소멸 판정되어 있으며, 예상 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 민간임대주택등기 표시는 별도로 원본에서 효력과 말소 여부를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 5층503호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 감수창 · 2020.06.25 소유권이전 · 거래가액 181,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 대부분 소멸
핵심 기준일은 2020.06.25입니다. 조사된 15명의 전입일은 모두 이 날짜 이후이며, 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정되어 있습니다. 특히 정명교는 임대차계약일 2021.06.01, 전입·점유개시 2021.06.16, 보증금 145,000,000원, 임차권등기 2023.09.20이지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
임차관계 — 조사 인원 15명
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 2020.11.13 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양은비 | 2023.02.14 | — | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동현 | 2023.02.13 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수현 | 2023.02.20 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보예 | 2021.03.09 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권주연 | 2022.06.30 | — | 미상 | 2024.11.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정현승 | 2023.02.21 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여민오 | 2020.07.03 | — | 미상 | 2024.11.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오정주 | 2020.12.07 | — | 미상 | 2024.12.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정원 | 2023.02.10 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조현지 | 2020.07.07 | — | 미상 | 2024.12.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | — | 미상 | 2024.11.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박솜 | 2020.11.11 | — | 미상 | 2025.04.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백지은 | 2021.12.23 | — | 미상 | 2024.11.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 2021.06.01 | 145,000,000원 | 2023.09.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없으며, 조사된 임차관계 인원은 15명입니다. 정명교의 임차권등기 보증금은 145,000,000원이지만 말소기준권리보다 후순위입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 시세 비교는 보류
감정가 173,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,770,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 그러나 글로리수는 16세대, 사용승인일은 2020.04.14이고, 같은 단지·면적의 실거래 금액을 근거로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 직접 비교할 수 있는 가격 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 2,668,782,155원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 2,693,755,398원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,537,299원 | 40,389,628원 | 2,711,236,667원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,925,860원 |
| 2. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 82,844,140원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,925,860원을 제외한 매각대금이 서부산새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,751,626,295원 중 채권자 배당은 82,844,140원, 미배당은 2,668,782,155원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물이며, 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 글로리수는 16세대이고 2020.04.14 준공된 다세대주택입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이므로 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 조사 인원 15명의 실제 점유 여부, 퇴거 여부, 보증금과 배당요구 상태를 매각물건명세서·현황조사와 대조하세요.
- 정명교 임차권. 보증금 145,000,000원, 임차권등기 2023.09.20이지만 말소기준 2020.06.25 이후입니다. 등기와 명세서의 최종 기재를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기 표시가 있으므로 매각 이후 효력과 말소 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 2025.11.26 국의 압류가 존재합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 49%여도 동일 조건 실거래와의 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최종 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 장점은 분명합니다. 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차관계의 전입일은 전부 그 이후라 대항력이 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 임차조사 인원이 15명이고 보증금이 확인되지 않은 인원이 다수이며, 민간임대주택등기와 국의 압류도 존재합니다. 여기에 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 기준의 가격 비교 근거가 없어 ‘49%니까 싸다’는 결론은 보류해야 합니다. 결론은 금전 인수는 안전형, 현장·임차관계 확인 부담은 높은 편, 가격 매력은 추가 시세 확인 후 판단입니다.
