부산지방법원 2024타경6088. 수영구 망미동 ‘글로리수’ 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 감수창은 2020.06.10 매매를 원인으로 2020.06.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 158,000,000원입니다. 같은 날 서부산새마을금고가 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 가압류 3건과 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권주연의 주택임차권등기도 2023.10.05 접수된 후순위 권리로, 말소기준보다 늦습니다. 조사된 15명의 전입일 역시 가장 빠른 2020.07.03부터 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 3층302호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물 · 대상 호수 3층 302호 |
| 소유자 | 감수창 · 2020.06.25 소유권이전 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 글로리수 · 16세대 · 2020.04.14 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤에 임차인과 채권이 몰려 있다
말소기준은 2020.06.25 을구 1번 서부산새마을금고 근저당권입니다. 2023.02.16에는 이 근저당의 채권최고액이 1,656,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·신용보증기금의 가압류, 서부산새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
권주연의 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.30, 전입·점유개시는 2022.06.30, 임차권등기는 2023.10.05입니다. 보증금은 110,000,000원이지만 말소기준보다 후순위이고 대항력 없음으로 정리되어 있어 낙찰자의 보증금 승계액에는 포함되지 않습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 조사된 실제 임차인은 15명입니다. 전입일은 모두 2020.06.25 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 권주연 외에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위·배당액은 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 2020.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 필요 |
| 양은비 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2025.01.02 |
| 김동현 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 필요 |
| 김수현 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 필요 |
| 김보예 | 2021.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 필요 |
| 정현승 | 2023.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 필요 |
| 여민오 | 2020.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2024.11.13 |
| 오정주 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2024.12.12 |
| 이정원 | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 필요 |
| 조현지 | 2020.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2024.12.17 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2024.11.29 |
| 박솜 | 2020.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2025.04.17 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확인 필요 |
| 백지은 | 2021.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2024.11.21 |
| 권주연 | 2022.06.30 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 | 2023.10.05 |
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 151,000,000원, 현재 최저매각가는 73,990,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 51,793,000원, 4회 유찰 시 36,255,100원입니다.
다만 이 물건은 가격 비교에 사용할 최신 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 73,990,000원이 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 글로리수는 16세대 규모의 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 감정가 대비 할인율만으로 등급을 높여서는 안 되는 사건입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 2,679,368,115원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 2,701,165,569원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,255,100원 | 35,202,508원 | 2,716,423,787원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,731,820원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 72,258,180원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,731,820원을 제외한 72,258,180원이 서부산새마을금고 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 2,679,368,115원이나, 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 다세대 주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물이며, 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 글로리수는 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰횟수가 2.0회입니다. 비교 가능한 최신 거래금액이 없어 입찰가 산정 시 별도의 가격 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 대조. 주민등록상 전입자와 실제 점유자, 계약관계가 일치하는지 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 권주연 외 임차인은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 권주연 임차권. 보증금 110,000,000원, 계약·확정일자 2022.05.30, 전입·점유개시 2022.06.30, 임차권등기 2023.10.05를 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.02.25 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.07 등기되어 있으므로 낙찰 후 관련 지위·의무를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 주변 다세대의 실제 거래가격과 개별 호수 상태를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 비용 부담은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “금액 인수 0원, 그러나 단순사건은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 장점은 분명합니다. 말소기준인 2020.06.25 근저당보다 앞선 전입자가 없고, 권주연의 110,000,000원 임차보증금을 포함해 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득도 73,990,000원으로 계산됩니다.
하지만 투자 판단까지 곧바로 안전하다고 결론내릴 수는 없습니다. 한 호실에 조사된 임차인이 15명이고 대부분 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 더구나 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔음에도 비교할 최신 실거래 가격이 없어 ‘싸다’는 가격 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수액보다 점유관계·민간임대주택등기·실제 시장가격 검증이 입찰의 승부처입니다.
