부산지방법원 2024타경6088. 수영구 망미동 ‘글로리수’ 5층 504호, 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 소유자 감수창은 2020.06.25 거래가 157,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서부산새마을금고 명의 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-199호가 기재된 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 73,990,000원까지 내려왔지만, 동일 면적의 실거래 금액이 제시되지 않아 최근 시장가격과의 직접 비교는 할 수 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 점과 가격 메리트 여부를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 5층504호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 감수창 (2020.06.25 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 글로리수 · 16세대 · 2020.04.14 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당권입니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·신용보증기금의 가압류, 백지은의 주택임차권등기, 경매개시결정과 김해세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 백지은의 임차보증금은 115,500,000원이지만 전입일 2021.12.23, 확정일자 2021.12.01로 모두 말소기준일보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차권입니다.
② 임차인·전입 조사 — 실제 조사 인원 15명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 2020.11.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 0원 |
| 양은비 | 2023.02.14 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 | 0원 |
| 김동현 | 2023.02.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 0원 |
| 김수현 | 2023.02.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 0원 |
| 김보예 | 2021.03.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 0원 |
| 권주연 | 2022.06.30 | 미상 | 2024.11.25 | 없음 | 0원 |
| 정현승 | 2023.02.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 0원 |
| 여민오 | 2020.07.03 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 0원 |
| 오정주 | 2020.12.07 | 미상 | 2024.12.12 | 없음 | 0원 |
| 이정원 | 2023.02.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 0원 |
| 조현지 | 2020.07.07 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 0원 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | 미상 | 2024.11.29 | 없음 | 0원 |
| 박솜 | 2020.11.11 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 0원 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 0원 |
| 백지은 | 2021.12.23 | 115,500,000원 | 2023.10.18 | 없음 | 0원 |
보증금이 확인된 사람은 백지은이고, 나머지 전입 조사자들은 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 가장 이른 전입일은 여민오의 2020.07.03으로 말소기준일 2020.06.25 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입관계만 놓고 보면 모두 선순위 대항력은 없고, 계산상 매수인이 승계할 보증금도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 73,990,000원으로 감정가 151,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 3회 유찰 시 51,793,000원, 4회 유찰 시 36,255,100원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 글로리수의 동일면적 실거래 금액은 확인되지 않았고, 비교 대상 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 1. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 72,258,180원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 73,990,000원에서 집행비용 1,731,820원을 제외한 72,258,180원이 서부산새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없는 계산입니다. 총 채권액 2,751,626,295원 대비 미배당액은 2,679,368,115원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 배산역이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 공시지가 1,259,000원/㎡, 토지면적 332.0㎡이며 주거용 건부지로 이용중입니다.
- 환금성. 글로리수는 16세대이며 동일면적 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 구체적인 시장 환금가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 전입·임차 조사자 15명의 점유 부분과 계약관계를 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료와 다시 맞춰보세요.
- 백지은 임차권. 보증금 115,500,000원, 확정일자 2021.12.01, 전입일 2021.12.23, 임차권등기 2023.10.18로 모두 말소기준권리 이후인지 원본에서 재확인하세요.
- 현장 점유 확인. 다수의 전입 이력이 존재하므로 현재 누가 실제 점유하는지, 인도 협의 상대가 누구인지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래를 추가 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 신청채권자도 전액 변제를 받지 못하고 후순위 채권은 배당이 없습니다. 당해세와 최우선변제 여부도 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 싼 가격은 다른 문제”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 15명의 전입·임차 관계는 모두 그 이후라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 백지은의 115,500,000원 임차보증금도 예외가 아닙니다. 반면 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 검증된 것은 아닙니다. 동일면적 실거래가 없고 전입 조사 인원이 많아 점유 확인 부담도 남습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요, 점유는 현장 확인. 이 세 가지를 분리해서 보는 물건입니다.
