부산지방법원 2024타경6088. 부산 수영구 망미동 글로리수 3층 301호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 감수창은 2020.06.25 이 물건을 거래가 204,000,000원에 취득했고, 같은 날 서부산새마을금고가 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 가압류, 주택임차권, 경매개시결정, 압류가 이어졌으나 등기 자료상 모두 말소기준 뒤에 위치하고, 현재 배당 계산 역시 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 사건은 “인수액이 0원이니 단순하다”로 끝내면 안 됩니다. 현황조사 등에 나타난 임차인·점유자는 15명이고, 그중 김보예는 임차보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일은 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 다수 점유자의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 점유관계와 배당요구 여부를 입찰 전 다시 맞춰보는 과정이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 3층301호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물 · 외벽 드라이비트 · 내벽 벽지 및 타일 · 샷시창호 |
| 소유자 | 감수창 (2020.06.25 거래가 204,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 설정 당시 1,680,000,000원이고, 2023.02.16 변경등기에는 1,656,000,000원이 기재돼 있습니다. 지씨테크주식회사·김종련·신용보증기금 가압류와 김보예의 주택임차권, 서부산새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인·점유자 — 15명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 2020.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은비 | 2023.02.14 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권주연 | 2022.06.30 | 미상 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현승 | 2023.02.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여민오 | 2020.07.03 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정주 | 2020.12.07 | 미상 | 2024.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정원 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현지 | 2020.07.07 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | 미상 | 2024.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박솜 | 2020.11.11 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백지은 | 2021.12.23 | 미상 | 2024.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보예 | 2021.03.09 | 150,000,000원 | 2023.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유자 기록은 15명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 사람은 없습니다. 이들의 전입일은 2020.07.03부터 2023.02.21 사이로 모두 말소기준 2020.06.25 이후입니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없습니다. 다만 김보예를 제외한 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당·점유관계는 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가는 195,000,000원, 현재 최저매각가는 95,550,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 글로리수에서 이 물건과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 매매시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
단지 규모는 16세대, 사용승인일은 2020.04.14이고, 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이번 물건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다는, 현장 시세와 개별 호수 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 95,550,000원 | 93,430,100원 | 2,658,196,195원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 66,884,999원 | 65,281,069원 | 2,686,345,226원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 46,819,499원 | 45,576,748원 | 2,706,049,547원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,119,900원 |
| 1. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 93,430,100원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,119,900원을 제외한 93,430,100원이 서부산새마을금고 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권 미배당은 2,658,196,195원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 332.0㎡, 공시지가 1,259,000원/㎡이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 글로리수는 16세대 규모이고 비교 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 점유관계 재확인. 현황조사상 임차인·점유자가 다수입니다. 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 배당요구 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 대조하세요.
- 김보예 임차권 확인. 보증금 150,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 후순위입니다. 등기부와 명세서에서 매각 소멸 여부를 최종 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자 확인. 김보예 외 다수는 보증금·확정일자가 명확하지 않습니다. 대항력은 없지만 실제 점유·배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 국 압류·당해세 확인. 2025.11.26 국의 압류가 있고 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 세금의 법정기일과 우선순위를 확인하세요.
- ‘감정가의 49%’를 시세로 착각하지 않기. 현재 최저가 95,550,000원과 직접 비교할 실거래가 없으므로 현장 중개 시세와 유사 다세대 거래를 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인하고 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리상 핵심은 명확합니다. 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 15명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 김보예의 150,000,000원 임차권등기도 후순위이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 15명의 점유기록 중 다수의 보증금·확정일자가 미상이고, 현재 최저가는 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 점유·명도와 가격 검증은 별도 숙제입니다. 감정가 할인율만 보고 접근하기보다 실제 점유관계와 현장 시세를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 다세대 물건입니다.
