부산지방법원 2024타경6088. 수영구 망미동 글로리수 4층 403호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 감수창이고 2020.06.25 거래가액 181,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 서부산새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 이후 지씨테크주식회사·김종련·신용보증기금 가압류와 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기된 윤정민의 주택임차권도 주민등록일이 2020.09.14로 말소기준일 2020.06.25보다 늦습니다. 임차보증금은 140,000,000원으로 확인되지만 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 문제는 권리 인수보다 실제 점유관계 확인입니다. 현황조사와 문건접수에서 여러 명이 확인됐고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 4층403호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 감수창 (2020.06.25. 거래가액 181,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 · 제2종일반주거지역 · 토지면적 332.0㎡ · 공시지가 1,259,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.25 을구 1번 서부산새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 최초 1,680,000,000원이고 2023.02.16 변경계약으로 1,656,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 기준권리 이후 설정된 가압류 3건, 윤정민 주택임차권, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 16명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여민오 | 2020.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현지 | 2020.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤정민 | 2020.09.14 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박솜 | 2020.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지은 | 2020.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정주 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보예 | 2021.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백지은 | 2021.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권주연 | 2022.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정원 | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2023.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은비 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현승 | 2023.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 16명의 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.06.25보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 윤정민을 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 점유자·임대차관계 및 명도 상대방을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 173,000,000원, 현재 최저매각가는 84,770,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 글로리수의 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않고, 단지 통계에도 최근 낙찰가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
글로리수는 총 16세대, 사용승인일은 2020.04.14입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다. 이 수치는 유찰 이력 자체를 보여줄 뿐, 일반 매매시세를 대신하는 자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,751,626,295원 중 예상 배당은 82,844,140원이며, 미배당액은 2,668,782,155원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 글로리수는 총 16세대이고 사용승인일은 2020.04.14입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현황조사에서 확인된 16명 중 실제 현재 점유자가 누구인지, 403호와 직접 관련된 점유자가 누구인지 대조해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 윤정민 외에는 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약 존재 여부와 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 윤정민 임차권. 임차보증금 140,000,000원, 주민등록일 2020.09.14로 말소기준 2020.06.25 이후입니다. 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 시세 별도 검증. 최저가 84,770,000원은 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래가가 없어, 인근 다세대 거래와 개별 호수 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 가격에서는 집행비용 1,925,860원과 서부산새마을금고 82,844,140원으로 매각대금이 소진되고 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 현황과 현재 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 단순한 물건은 아니다”
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준인 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당보다 앞선 임차 전입은 확인되지 않고, 등기된 윤정민 임차권도 후순위입니다. 반면 현황조사에서 다수의 점유·임차 관계가 확인되고 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 명도와 점유관계 확인은 가볍게 볼 수 없습니다.
가격도 같은 방식으로 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 84,770,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없는 만큼 49%라는 할인율 자체를 투자 메리트로 환산하면 안 됩니다. 정리하면 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유 확인과 가격 검증이 필요한 다세대주택입니다.
