부산지방법원 2024타경6088. 부산 수영구 망미동 글로리수 3층 304호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 감수창은 2020.06.25. 거래가액 157,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 서부산새마을금고가 채권최고액 1,680,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정, 압류 및 임차권등기는 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 점유자 수입니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차인·점유자는 15명이며, 여민오를 제외한 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 2020.06.25. 말소기준권리보다 늦고, 각 조사 결과에서도 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 최저가가 내려갔다고 인수보증금이 늘어나는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 3층304호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물 · 3층 304호 |
| 소유자 | 감수창 (2020.06.25. 거래가액 157,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 도시지역 · 제2종일반주거지역 · 상대보호구역 |
| 공시지가 | 1,259,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.25. 을구 1번 서부산새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023년 지씨테크주식회사·김종련 가압류, 2024년 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정, 2025년 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 여민오의 주택임차권도 2024.08.05. 등기됐으며 전입·점유개시일 2020.07.03.으로 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 15명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 이름 기준 실제 임차인·점유자는 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.06.25.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 여민오 외에는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않는 경우가 많아, 배당요구 여부와 실제 점유상태를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 2020.11.13 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양은비 | 2023.02.14 | 미상 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동현 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수현 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보예 | 2021.03.09 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권주연 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현승 | 2023.02.21 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오정주 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 2024.12.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정원 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현지 | 2020.07.07 | 미상 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | 미상 | 미상 | 2024.11.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박솜 | 2020.11.11 | 미상 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백지은 | 2021.12.23 | 미상 | 미상 | 2024.11.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여민오 304호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.03 | 2020.07.03 | 115,000,000원 | 2024.08.05 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
여민오는 2020.07.02. 및 2022.07.06. 임대차계약, 주민등록·점유개시 2020.07.03., 확정일자 2020.07.03. 및 2022.07.07., 보증금 합계 115,000,000원이 등기돼 있습니다. 그러나 말소기준 근저당 설정일 2020.06.25.보다 전입과 확정일자가 모두 늦습니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당 배당에도 부족해 후순위 권리에 돌아갈 잔여재원이 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 73,990,000원으로 감정가 151,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 51,793,000원, 4회 유찰 시 36,255,100원입니다.
다만 글로리수의 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 단지는 16세대이고 2020.04.14. 사용승인됐지만, 이 사건에서 직접 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 다세대는 개별 호실의 면적·층·상태·임대관계에 따라 가격 차이가 커질 수 있어 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 1. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 72,258,180원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액 2,751,626,295원, 채권자 예상배당 72,258,180원, 미배당 2,679,368,115원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 글로리수는 16세대이며 사용승인일은 2020.04.14.입니다. 이 사건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 이름이 확인된 임차인·점유자가 15명입니다. 실제 304호 점유자와 각 전입자의 현재 거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 여민오 외 다수의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 원본을 대조해야 합니다.
- 여민오 임차권. 보증금 115,000,000원, 전입·점유 2020.07.03., 확정일자 2020.07.03., 배당요구 2024.08.05.이며 말소기준보다 후순위입니다.
- 공동담보 확인. 서부산새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2020-199호가 기재돼 있으므로 공동담보 전체와 실제 채권잔액을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 151,000,000원 대비 최저가 73,990,000원으로 낮아졌지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 다세대 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 51,793,000원, 4회 유찰 시 36,255,100원이며 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수는 0원, 승부처는 점유와 실제 시세
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.25. 서부산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 15명의 임차인·점유자는 모두 그 이후 전입했습니다. 여민오의 임차권등기와 보증금 115,000,000원도 후순위여서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수 0원이라고 곧바로 쉬운 물건은 아닙니다. 다수의 전입자와 미상 보증금, 배당요구 관계를 실제 점유와 맞춰봐야 하고, 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔어도 직접 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증, 점유관계는 반드시 확인”입니다.
