부산지방법원 2024타경6088. 망미동 글로리수 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 150,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,500,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2020.06.25 설정된 서부산새마을금고 근저당입니다. 이후 가압류 3건, 경매개시결정, 압류와 2023년 설정된 양은비의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 이 사건은 전입·임차 조사 인원이 많아 숫자만 보면 복잡해 보입니다. 그러나 가장 빠른 전입도 2020.07.03으로 말소기준일 2020.06.25보다 늦습니다. 따라서 확인된 15명 모두 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 여러 전입자의 보증금과 실제 점유 부분이 확인되지 않은 만큼, 인수 위험과 명도·점유 확인 문제는 구분해서 보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 2층202호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 감수창 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당권입니다. 2023.10.11 지씨테크주식회사·김종련 가압류, 2024.04.25 신용보증기금 가압류, 2024.10.17 임의경매개시결정, 2025.11.26 국 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다. 2023.10.05 등기된 양은비의 주택임차권도 전입일이 2023.02.14로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·전입 조사 — 15명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 여민오 | 2020.07.03 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 |
| 조현지 | 2020.07.07 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | 미상 | 2024.11.29 | 없음 |
| 박솜 | 2020.11.11 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 |
| 이지은 | 2020.11.13 | 미상 | — | 없음 |
| 오정주 | 2020.12.07 | 미상 | 2024.12.12 | 없음 |
| 김보예 | 2021.03.09 | 미상 | — | 없음 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 미상 | — | 없음 |
| 백지은 | 2021.12.23 | 미상 | 2024.11.21 | 없음 |
| 권주연 | 2022.06.30 | 미상 | 2024.11.25 | 없음 |
| 이정원 | 2023.02.10 | 미상 | — | 없음 |
| 김동현 | 2023.02.13 | 미상 | — | 없음 |
| 양은비 | 2023.02.14 | 120,000,000원 | 2023.10.05 | 없음 |
| 김수현 | 2023.02.20 | 미상 | — | 없음 |
| 정현승 | 2023.02.21 | 미상 | — | 없음 |
실제 임차·전입 조사 인원은 15명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 사람은 없습니다. 이 중 양은비는 건물 전부에 관한 주택임차권등기가 있고 임차보증금은 120,000,000원, 계약일·확정일자는 2023.01.20, 전입·점유개시는 2023.02.14입니다. 하지만 말소기준인 2020.06.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가 150,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰되며 숫자상 할인폭은 커졌지만, 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
글로리수는 16세대 규모이고 2020.04.14 준공됐습니다. 대상 면적은 21.5378㎡로 집계되어 있으나 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않는 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하기보다는 실제 동일·유사 면적 거래가격 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,723,000원을 제외한 71,777,000원이 서부산새마을금고에 배당되는 시나리오입니다. 채권자 전체 미배당액은 2,679,849,295원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근으로, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물이며 외벽은 드라이비트 마감, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지. 토지면적 332.0㎡, 공시지가 1,259,000원/㎡이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 글로리수는 16세대이며 2020.04.14 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 동일·유사 면적의 최근 실거래를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 조사된 전입·임차 인원이 15명이므로 현재 202호를 누가 점유하고 있는지 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 양은비 임차권. 임차보증금 120,000,000원이나 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 등기·명세서의 최종 상태는 입찰 전 대조가 필요합니다.
- 미상 보증금 확인. 양은비 외 전입자들의 보증금이 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사를 함께 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 법적 상태를 원본 등기와 관련 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, “싸다”는 별도 검증이다
이 사건의 권리구조는 기준점이 명확합니다. 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입·임차인 15명은 모두 그 이후에 전입했습니다. 양은비의 120,000,000원 임차권등기까지 포함해 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 최저가는 73,500,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 그것만으로 저가매수라고 결론낼 수 없습니다. 여기에 다수 전입 이력과 미상 보증금, 실제 점유관계 확인까지 필요합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 명도는 확인 후 접근입니다.
