부산지방법원 2024타경6088. 부산 수영구 망미동 ‘글로리수’ 3층 303호 다세대주택입니다. 소유자는 감수창으로, 2020.06.25 거래가 181,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서부산새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·임차권·경매개시결정·압류는 경매 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.

눈에 가장 먼저 들어오는 것은 최저가입니다. 감정가 173,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 84,770,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일·유사 면적의 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 결론내릴 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자 자체보다 권리 인수 여부와 다수 점유자 확인, 그리고 실제 환금성을 함께 보는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,680,000,000원이고 2023.02.16 변경등기에는 채권최고액 1,656,000,000원이 기재되어 있습니다. 등기에는 공동담보목록 제2020-199호도 기재되어 있습니다.

말소기준 이후 지씨테크주식회사·김종련·신용보증기금의 가압류, 정현승의 주택임차권, 서부산새마을금고의 임의경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 2022.12.07에는 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 관련 서류를 함께 대조할 필요가 있습니다.

임차·점유 확인 — 15명 모두 말소기준 이후 전입

모든 전입일이 말소기준일인 2020.06.25보다 늦습니다. 따라서 확인된 15명은 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 특히 정현승은 주택 전부에 임차권등기가 있고 보증금이 145,000,000원이지만, 전입일은 2023.02.21이고 임차권등기도 말소기준 이후이므로 경매 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금이 현 최저가 84,770,000원보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 인수형 사건과는 다르며, 매수인 실질취득액은 현재 회차 기준 84,770,000원입니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘저렴’ 판정 금지

현재 최저매각가는 84,770,000원으로 감정가 173,000,000원의 49%입니다. 글로리수는 16세대이고, 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계되어 있습니다.

그러나 이 물건은 실거래 비교값으로 시세를 직접 검증할 수 있는 근거가 없어, 감정가에서 많이 할인됐다는 사실만으로 시세 대비 저가·가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 목표 면적 24.7096㎡에 대한 면적 일치도도 확인되지 않은 상태이므로, 현재 회차의 49%라는 할인율은 어디까지나 감정가 대비 수치로만 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)

현재 회차 가정 매각가 84,770,000원에서는 집행비용 1,925,860원과 서부산새마을금고에 82,844,140원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 2,668,782,155원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며, 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 글로리수는 16세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실거래 비교 없이 현재 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 15명 점유관계 재확인. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 현황상 확인자가 많아 실제 점유 여부와 인도 대상 확인이 우선입니다.
• 보증금 미상자 확인. 정현승의 보증금 145,000,000원 외에는 다수 금액이 미상입니다. 대항력 인수는 없더라도 배당·명도 관련 사실관계는 원문 서류와 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 관련 등기의 현재 상태와 매각 조건을 확인해야 합니다.
• 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 1,680,000,000원과 2023.02.16 변경등기 1,656,000,000원이 함께 존재합니다.
• 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 실제 매매 가능 가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다

이 사건의 권리 구조는 핵심이 명확합니다. 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현황상 확인된 15명은 모두 그 이후 전입했습니다. 정현승의 보증금 145,000,000원도 대항력 있는 선순위 임차보증금이 아니므로, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

반면 가격은 별도의 문제입니다. 최저가가 감정가의 49%인 84,770,000원까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 이를 시세 대비 저가라고 확정할 근거는 부족합니다. 16세대 다세대주택이고 이미 2회 유찰됐으며 다수 점유자의 실제 점유관계도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 비교적 명확하지만 가격·명도 검증은 보수적으로 접근할 사건입니다.