부산지방법원 2024타경6088. 수영구 망미동 글로리수 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 감수창은 2020.06.25 거래가 158,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서부산새마을금고가 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류와 2023.10.18 이정원의 주택임차권은 모두 말소기준보다 늦습니다.
권리순위만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 분석됩니다. 그러나 이 물건의 실무 난도는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에는 여러 명의 전입자가 확인되고, 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있지만, 실제 점유자와 인도 대상은 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 4층402호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 감수창 · 2020.06.25 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 규모 참고 | 글로리수 · 16세대 · 2020.04.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당입니다. 근저당 채권최고액은 최초 1,680,000,000원으로 등기되었고 2023.02.16 변경등기에는 1,656,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 지씨테크주식회사·김종련·신용보증기금 가압류, 서부산새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 전입·임차 관계 — 인수보다 명도 확인이 중요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 여민오 | 2020.07.03 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 |
| 조현지 | 2020.07.07 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | 미상 | 2024.11.29 | 없음 |
| 박솜 | 2020.11.11 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 |
| 이지은 | 2020.11.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 오정주 | 2020.12.07 | 미상 | 2024.12.12 | 없음 |
| 김보예 | 2021.03.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 백지은 | 2021.12.23 | 미상 | 2024.11.21 | 없음 |
| 권주연 | 2022.06.30 | 미상 | 2024.11.25 | 없음 |
| 이정원 | 2023.02.10 | 120,000,000원 | 2023.10.18 | 없음 |
| 김동현 | 2023.02.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 양은비 | 2023.02.14 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 |
| 김수현 | 2023.02.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정현승 | 2023.02.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
전입일은 모두 말소기준일 2020.06.25보다 늦습니다. 따라서 확인된 내용만으로는 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 이정원을 제외한 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않았고, 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 권리 인수 0원과 명도 부담 없음은 같은 뜻이 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인 여부는 별개
감정가는 151,000,000원, 현재 최저매각가는 73,990,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 51,793,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 36,255,100원(감정가 24%)입니다.
하지만 동일 면적 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 73,990,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 현재 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 2. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 72,258,180원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,751,626,295원 중 72,258,180원이 배당되고, 미배당액은 2,679,368,115원입니다. 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 332.0㎡, 공시지가 1,259,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 글로리수는 16세대이고 2020.04.14 준공됐습니다. 평균 유찰 횟수는 2.0회로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 전입자가 다수이므로 현재 실제 거주자와 퇴거 대상이 누구인지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 이정원 120,000,000원을 제외하면 다수 전입자의 보증금이 미상입니다. 인수 여부와 별개로 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 임차권 대조. 이정원의 계약일 2023.01.18·전입 및 점유 2023.02.10·임차권등기 2023.10.18을 원본 서류와 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 다세대 실거래와 개별 호수 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택등기와 현재 임대·점유관계를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
말소기준은 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당이고 확인된 전입자와 이정원의 120,000,000원 임차권은 모두 그 뒤입니다. 제공된 배당분석에서도 매수인 인수는 0원입니다. 이 점만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 현황조사에는 여러 전입자가 있고 보증금이 미상인 경우가 많습니다. 또 현재 최저가는 73,990,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌지만 최근 실거래 시세가 없어 시장가 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮음, 점유관계와 가격은 보수적으로 확인입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 명도 대상과 주변 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
