부산지방법원 2024타경6088. 부산 수영구 망미동 ‘글로리수’ 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 감수창은 2020.06.25 거래가액 181,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 서부산새마을금고가 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류 3건, 경매개시결정, 국 압류와 김동현의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 172,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 84,280,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 다수 점유자 확인과 명도 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 2층203호 (망미동, 글로리수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 감수창 · 2020.06.25 소유권이전 · 거래가액 181,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 · 승강기·도시가스 난방설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
근저당권은 2023.02.16 채권최고액이 1,656,000,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 지씨테크주식회사 400,188,360원, 김종련 400,188,360원, 신용보증기금 271,249,575원의 가압류가 순차적으로 들어왔고, 2024.10.17 서부산새마을금고의 임의경매가 개시됐습니다. 2025.11.26 김해세무서장 처분의 국 압류도 등기됐으나 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 인원이 많다
확인된 임차·점유 관련자는 15명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 전입일은 전부 말소기준권리인 2020.06.25 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 김동현 외 대부분은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입 / 점유 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 2020.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은비 | 2023.02.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보예 | 2021.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권주연 | 2022.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현승 | 2023.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여민오 | 2020.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정주 | 2020.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정원 | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현지 | 2020.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박솜 | 2020.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백지은 | 2021.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2023.02.13 확정일자 2023.02.13 | 145,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
양은비·권주연·여민오·오정주·조현지·박길엽·박솜·백지은은 배당요구 관련 문건 접수 사실이 확인됩니다. 김동현은 건물 전부에 관해 보증금 145,000,000원의 주택임차권등기가 존재하지만, 전입·점유개시·확정일자가 모두 2023.02.13로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권 자체는 매수인에게 승계되는 대항력 있는 선순위 임차권이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,280,000원 가정 시 집행비용을 제외한 82,362,960원이 서부산새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 대비 미배당액은 2,669,263,335원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근으로, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 다세대주택 이용 사실이 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로, 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 글로리수는 16세대이고 사용승인일은 2020.04.14입니다. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 특정. 전입·점유 관련 15명 중 현재 실제로 203호를 점유하는 사람이 누구인지 현장과 집행기록을 대조해야 합니다.
- 김동현 임차권 확인. 보증금 145,000,000원의 임차권은 후순위라 대항력은 없지만 배당요구 및 실제 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자. 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않으므로 배당요구 여부와 현재 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고, 인근 다세대 동일 면적·준공연도 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 명도비용 반영. 인수금 0원과 별개로 다수 점유자가 실제 거주 중이라면 인도명령·협의·이사비 등 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2020-199호가 기재돼 있어 전체 담보구조와 실제 채권잔액을 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·비용 점검. 2025.11.26 국 압류가 존재하므로 체납세액과 배당관계, 관리비 등 실제 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자와 임차권자는 모두 그 이후여서 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 계산상 실질취득금액도 현재 최저가와 같은 84,280,000원입니다.
하지만 입찰 난도는 권리 하나만으로 정해지지 않습니다. 임차·점유 관련자가 15명이고, 그중 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태라 실제 점유관계와 명도 난도가 핵심 변수입니다. 또한 비교 실거래가 없어 감정가의 49%라는 할인율을 시세 할인으로 곧바로 해석할 수 없습니다. 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 점유와 가격 검증이 선행돼야 하는 다세대”입니다.
