부산지방법원 2024타경6088. 수영구 망미동 글로리수 4층 404호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 감수창이고 2020.06.25 거래가액 157,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서부산새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 임차권등기, 경매개시결정, 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
현재 최저매각가는 73,990,000원으로 감정가 151,000,000원 대비 현재 회차 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 아파트처럼 충분한 동일면적 실거래 비교가 확인되는 구조가 아닙니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 싸다고 판단하는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 4층404호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 감수창 · 2020.06.25 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 · 승강기설비 · 도시가스 난방 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,680,000,000원이고 2023.02.16 변경계약으로 채권최고액 1,656,000,000원이 기재돼 있습니다. 2023년의 지씨테크주식회사·김종련 가압류, 2024년 신용보증기금 가압류, 경매개시결정과 2025년 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 기준권리 뒤지만 보증금 미상 명의가 많다
현황조사와 문건접수 등에 등장하는 점유·임차 관련 명의는 아래와 같습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.06.25 이후이고, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 조현지를 제외한 명의들은 보증금이 확인되지 않아 실제 점유관계와 배당요구·보증금 내용을 매각물건명세서에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 2020.11.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 양은비 | 2023.02.14 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 |
| 김동현 | 2023.02.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김수현 | 2023.02.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김보예 | 2021.03.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 권주연 | 2022.06.30 | 미상 | 2024.11.25 | 없음 |
| 정현승 | 2023.02.21 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 여민오 | 2020.07.03 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 |
| 오정주 | 2020.12.07 | 미상 | 2024.12.12 | 없음 |
| 이정원 | 2023.02.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | 미상 | 2024.11.29 | 없음 |
| 박솜 | 2020.11.11 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 백지은 | 2021.12.23 | 미상 | 2024.11.21 | 없음 |
| 조현지 | 2020.07.07 | 80,000,000원 | 2023.12.21 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 단정 금지
글로리수는 16세대, 사용승인일은 2020.04.14입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 이 사건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 73,990,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건에서는 동일 조건의 실거래 평균·최신 거래가격을 근거로 한 시세 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 73,990,000원이라는 절대금액이나 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 다세대는 개별 호수의 면적·층·임대관계와 건물별 거래성이 가격에 크게 반영되므로 현장 매매사례 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 2. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 72,258,180원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 73,990,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 2,751,626,295원, 총 배당액은 72,258,180원, 미배당액은 2,679,368,115원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로 외벽 드라이비트 마감, 내부 벽지·타일, 샷시창호이며 승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 글로리수는 16세대이고 사용승인일은 2020.04.14입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 현황조사 명의가 다수이고 조현지를 제외하면 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서·현황조사·전입세대열람을 대조해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 조현지 임차권. 보증금 80,000,000원, 주민등록일 2020.07.07, 점유개시일 2020.07.11, 임차권등기 2023.12.21입니다. 말소기준 2020.06.25 이후라는 점을 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기의 구체적 법적 효과와 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 151,000,000원 대비 현재 최저가 73,990,000원이라는 비율만 보지 말고 망미동 인근 동일 규모 다세대의 실제 매매가격을 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 51,793,000원, 4회 유찰 시 36,255,100원 시나리오가 제시돼 있습니다. 낮은 가격과 실제 환금성을 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 기준은 비교적 명확합니다. 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입과 조현지의 임차권은 모두 그 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 다른 문제가 남습니다. 현황조사에 여러 명의 점유·임차 관련 명의가 등장하고 대부분 보증금이 확인되지 않으며, 동일 조건 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 현재 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자는 분명 눈에 띄지만, 그것만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격과 점유관계는 추가 확인. 이 물건은 그 두 가지를 분리해서 판단해야 합니다.
