부산지방법원 2024타경6088. 수영구 망미동 ‘글로리수’ 5층 502호, 전용 21.5378㎡ 다세대주택입니다. 소유자 감수창은 2020.06.25 거래가 158,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서부산새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 최초 채권최고액은 1,680,000,000원, 2023.02.16 변경 후 채권최고액은 1,656,000,000원입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 자체보다 눈에 띄는 것은 15명의 전입자입니다. 여민오의 2020.07.03 전입을 시작으로 모두 말소기준일인 2020.06.25보다 늦게 전입했기 때문에 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 얼마인지는 별론으로 하더라도 대항력에 기초한 보증금 승계는 발생하지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당요구·최우선변제 여부는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당권입니다. 2023년 지씨테크주식회사·김종련 가압류, 2024년 신용보증기금 가압류, 2024.10.17 임의경매개시결정, 2025.11.26 국가 압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 민간임대주택 등기는 2022.12.07 등기돼 있으며, 주택은 다세대주택으로 이용 중입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 사람은 실제 임차인 15명입니다. 전입일은 모두 2020.06.25 이후라 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 이 때문에 배당표는 최우선변제 가능액을 반영하지 않은 계산입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 단정 금지

감정가는 151,000,000원, 현재 최저매각가는 73,990,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이라는 점만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.

글로리수는 16세대 규모이고, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건 역시 정확히 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다도 실제 매매 가능 가격과 환금성을 따로 확인하는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 2,751,626,295원, 총 배당액은 72,258,180원, 미배당은 2,679,368,115원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부 및 감정 이용상태 모두 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물입니다.
• 입지. 부산 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 글로리수는 16세대 규모이고 사용승인은 2020.04.14입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원문 재확인. 15명 전원이 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부. 여민오·조현지·박길엽·박솜·오정주·백지은·권주연·양은비의 배당요구가 확인됩니다.
• 점유·명도. 전입자 수가 많으므로 실제 502호 점유자와 퇴거 대상이 누구인지 현황조사 및 현장 확인이 중요합니다.
• 가격 검증. 최저가 73,990,000원이 감정가의 49%여도 실거래 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 주변 유사 면적 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 있으므로 관련 원문과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
• 배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 매력은 별개”

이 사건의 권리 구조는 핵심이 분명합니다. 말소기준일은 2020.06.25이고, 확인된 실제 임차인 15명은 모두 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순한 저가 매물로 보면 곤란합니다. 현재 최저가 73,990,000원은 감정가 151,000,000원의 49%지만, 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인폭은 판정할 수 없습니다. 16세대 소규모 다세대에 전입자가 15명이고 보증금·확정일자도 상당수 확인되지 않는 만큼, 이 사건의 결론은 “권리 승계는 낮은 위험, 가격과 점유관계는 추가 검증”입니다.