부산지방법원 2024타경6088. 수영구 망미동 글로리수 2층 204호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 감수창이며 2020.06.25 매매로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 서부산새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·임차권등기·경매개시결정·압류가 이어졌고, 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

이 사건은 단순히 “2회 유찰돼 73,010,000원까지 내려왔다”는 가격만 보면 안 됩니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 15명이고, 그중 김수현은 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 다행히 확인된 전입일은 모두 2020.06.25 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 확인 난도는 낮지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리 집중

말소기준은 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당권입니다. 권리내역에는 채권최고액 1,680,000,000원이 기재돼 있고, 2023.02.16 변경등기에는 1,656,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 예상배당은 1,680,000,000원 기준으로 계산돼 있으므로 실제 채권액·공동담보 관계는 등기 원본과 배당요구 내역을 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 15명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없고, 확인되는 실제 임차인은 15명입니다. 전입일은 모두 2020.06.25 이후로 확인돼 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김수현 외 임차인의 보증금·확정일자는 미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인만으로는 부족

현재 최저매각가는 73,010,000원으로 감정가 149,000,000원 대비 49% 수준까지 내려와 있습니다. 다만 최근 12개월 동일·유사 물건 실거래 금액이나 최신 거래금액이 확인되지 않아, 이 49%를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.

글로리수는 16세대 규모이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다. 따라서 감정가 할인율보다 실제 매매 가능 가격과 환금성을 별도로 확인하는 것이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)

총 채권액 2,751,626,295원 중 예상배당액은 71,295,820원이고, 미배당액은 2,680,330,475원입니다. 매수인 인수 계산은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남측 인근으로, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물이며 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로와 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 15명 중 다수의 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 김수현 임차권. 보증금 115,000,000원, 계약일·확정일자 2023.01.20, 점유개시 2023.02.19, 전입 2023.02.20, 임차권등기 2023.10.18입니다. 말소기준권리 이후이므로 대항력 인수는 없는 것으로 정리됩니다.
• 근저당 금액 확인. 최초 근저당 채권최고액 1,680,000,000원과 2023.02.16 변경등기의 1,656,000,000원을 함께 원본 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 서부산새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2020-199호가 기재돼 있습니다.
• 국세 압류 확인. 2025.11.26 국의 압류가 있으며 처분청은 김해세무서장입니다. 당해세 등 실제 배당 영향은 별도 확인이 필요합니다.
• 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 주변 다세대의 최근 실거래와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다

이 사건의 말소기준은 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당이고, 확인된 임차인 전입과 김수현의 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임차인이 15명에 달하고, 김수현 외 다수의 보증금·확정일자가 미상이라는 점은 반드시 별도로 봐야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 최저가는 73,010,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 현재 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 이 물건은 “권리 인수는 0원으로 계산되지만, 임차인 배당관계와 실제 시장가격 확인이 선행돼야 하는 다세대”로 보는 것이 적절합니다.