95,550,000원
부산지방법원 2024타경6088. 부산 수영구 망미동 글로리수 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층이고, 본건 역시 5층입니다. 소유자 감수창은 2020.06.25 거래가 204,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 서부산새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·경매개시결정·압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
권리의 결론만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 점유관계가 단순한 물건은 아닙니다. 실제 임차인 15명이 조사됐고, 전입일은 모두 말소기준일 뒤여서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 소유권 인수와 별개로 실제 배당순위와 점유·명도 관계는 입찰 전에 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 5층501호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 27.8369㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 · 5층501호 |
| 소유자 | 감수창 (2020.06.25 소유권이전 · 거래가액 204,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸
말소기준은 2020.06.25 을구 1번 서부산새마을금고 근저당입니다. 이후 중소기업중앙회·지씨테크주식회사·김종련·신용보증기금의 가압류와 임의경매개시결정, 2025.11.26 국 압류까지 데이터상 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
또한 2022.12.07 등기에는 2021.02.25 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 적혀 있으므로 입찰 전 현재 등기 상태를 원본으로 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 15명 모두 후순위 전입, 그러나 보증금 미상
조사된 실제 임차인은 15명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 사람은 없습니다. 전입일은 모두 2020.06.25 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제관계는 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 2020.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은비 | 2023.02.14 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보예 | 2021.03.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권주연 | 2022.06.30 | 미상 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현승 | 2023.02.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여민오 | 2020.07.03 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정주 | 2020.12.07 | 미상 | 2024.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정원 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현지 | 2020.07.07 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박길엽 | 2020.09.28 | 미상 | 2024.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박솜 | 2020.11.11 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정명교 | 2021.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백지은 | 2021.12.23 | 미상 | 2024.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 메리트 단정 금지
감정가는 195,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 95,550,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 66,884,999원, 4회 유찰 시에는 46,819,499원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건은 가격 판단에 사용할 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다. 글로리수는 16세대이며 2020.04.14 사용승인된 다세대이고, 가격 비교용 면적 일치 표본도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,119,900원 |
| 2. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 93,430,100원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 2,829,626,295원, 채권자 예상배당은 93,430,100원, 미배당은 2,736,196,195원입니다. 이 미배당 채권액이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다. 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 글로리수는 16세대이고, 가격 비교용 면적 일치 표본이 확인되지 않아 실거래 기반 환금성 판단에는 제한이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 15명 점유 재확인. 전입은 모두 말소기준 이후지만 현재 실제 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 15명 모두 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 관련 문건을 원본 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 양은비·권주연·여민오·오정주·조현지·박길엽·박솜·백지은은 배당요구 접수가 확인돼 있습니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 1,680,000,000원과 2023.02.16 변경기록 1,656,000,000원의 관계를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 상태와 관련 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 2025.11.26 국 압류도 존재합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 감정가 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 보면 안 된다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.06.25 서부산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각소멸, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
다만 실제 임차인 15명이 조사돼 있고 전원의 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 최저가는 95,550,000원으로 감정가의 49%지만 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 즉 이 물건은 권리 인수는 0원이나 점유·배당 확인은 복잡하고, 가격도 감정가 할인율만으로 매력을 판단하기 어려운 다세대입니다. 권리만 보면 통과지만, 입찰 여부는 임차관계 원본 확인과 별도 시세 검증 뒤 결정하는 편이 맞습니다.
