부산지방법원 2024타경6088. 수영구 망미동 ‘글로리수’ 4층 401호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자 감수창은 2020.06.25. 거래가 204,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 서부산새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 가압류 3건, 임차권등기, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 195,000,000원에서 두 차례 유찰돼 95,550,000원까지 내려온 가격입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유관계입니다. 실제 임차인으로 확인되는 인원이 15명이고 이 중 8명은 배당요구가 확인됩니다. 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없지만, 다수 점유자가 얽힌 만큼 현실적인 인도·명도 절차는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 연수로241번길 26-5, 4층401호 (망미동,글로리수) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 · 글로리수 16세대 |
| 소유자 | 감수창 (2020.06.25. 소유권이전 · 거래가 204,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산새마을금고 / 1,481,652,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 채권은 소멸
말소기준은 2020.06.25. 서부산새마을금고 근저당입니다. 당초 채권최고액은 1,680,000,000원이고 2023.02.16. 변경등기에서 채권최고액 1,656,000,000원으로 기재돼 있습니다. 근저당에는 공동담보목록 제2020-199호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 지씨테크주식회사·김종련·신용보증기금의 가압류, 오정주의 주택임차권, 경매개시결정, 국 압류가 이어졌으며 해당 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 15명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 항목 없이 실제 임차인은 15명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.06.25.보다 늦습니다. 따라서 확인된 판정상 대항력은 모두 없음이며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 임차보증금도 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 2020.11.13 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은비 | 2023.02.14 / 미상 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2023.02.13 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수현 | 2023.02.20 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보예 | 2021.03.09 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권주연 | 2022.06.30 / 미상 | 미상 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현승 | 2023.02.21 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여민오 | 2020.07.03 / 미상 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정원 | 2023.02.10 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현지 | 2020.07.07 / 미상 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박길엽 | 2020.09.28 / 미상 | 미상 | 2024.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박솜 | 2020.11.11 / 미상 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정명교 | 2021.06.16 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백지은 | 2021.12.23 / 미상 | 미상 | 2024.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정주 | 2020.12.07 / 2020.11.06 | 150,000,000원 | 2024.08.05 | 없음 | 말소기준 뒤 | 없음 |
특히 오정주는 건물 전부에 대해 보증금 150,000,000원, 임대차계약일·확정일자 2020.11.06., 점유개시 2020.12.04., 주민등록 2020.12.07.로 임차권등기가 돼 있습니다. 그러나 말소기준 2020.06.25.보다 뒤이므로 대항력은 없고 매각으로 임차권도 소멸합니다. 나머지 임차인 역시 전입일이 모두 말소기준 이후이며, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우에는 우선변제 순위 자체를 임의로 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 95,550,000원으로 감정가 195,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 66,884,999원(34.3%), 4회 유찰 시 46,819,499원(24.01%)입니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이라 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 95,550,000원 | 93,430,100원 | 2,658,196,195원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 66,884,999원 | 65,281,069원 | 2,686,345,226원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 46,819,499원 | 45,576,748원 | 2,706,049,547원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 가격 메리트는 주변·동일 조건 거래와 비교해야 하므로, 감정가의 49%라는 숫자만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 글로리수의 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,119,900원 |
| 1. 근저당 · 서부산새마을금고 | 1,680,000,000원 | 93,430,100원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종련 | 400,188,360원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 271,249,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,119,900원을 제외한 93,430,100원이 서부산새마을금고에 배당되고 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 2,658,196,195원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남측 인근으로, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 배산역이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 글로리수는 16세대, 사용승인 관련 준공일은 2020.04.14.입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 5M, 남측 약 3M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,259,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황 재확인. 실제 임차인 15명이 확인돼 있습니다. 현재 거주자와 퇴거자, 각 점유 범위를 현황조사·문건·현장으로 대조해야 합니다.
- 오정주 임차권. 보증금 150,000,000원, 확정일자 2020.11.06., 주민등록 2020.12.07.로 말소기준보다 후순위입니다. 등기된 임차권의 말소 여부를 매각 후 확인하세요.
- 보증금 미상 임차인. 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 기준일 이후 전입으로 없지만 배당관계와 실제 명도 협의는 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.07. 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 관련 서류를 원본 대조하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 49%라고 해서 곧바로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 감정가 할인율과 시장가격 할인율을 구분해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 세금·최우선변제 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 하지만 쉬운 물건은 아니다”
이 사건의 등기 순위 자체는 명확합니다. 2020.06.25. 서부산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 들어온 가압류·임차권·압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 15명도 모두 기준일보다 늦게 전입해 대항력은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다고 명도까지 단순한 것은 아닙니다. 실제 임차인이 15명이고 8명이 배당요구를 했으며, 오정주의 150,000,000원 임차권등기를 제외하면 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 여기에 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 할인 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수금은 없지만 점유 확인을 먼저 끝내고 가격을 판단해야 하는 다세대”로 보는 것이 맞습니다.
