창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호를 소재지로 하는 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가에서는 상업용 건물의 개별 호실들이 확인됩니다. 따라서 단순 나대지 경매나 아파트 경매로 보아서는 안 됩니다.
권리 흐름에서는 2021.06.08. 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 경남단감원예농업협동조합·부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합이 같은 날짜, 같은 을구 순위의 근저당권자로 기재되어 있습니다. 이후 신용보증기금 근저당권과 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 권리가 중심이지만, 권리 소멸과 가격 적정성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 등기 | 사건상 대지 · 등기상 집합건물 · 감정평가상 상업용 건물 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 9층 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 · 단독소유 |
| 감정가 | 446,000,000원 |
| 최저매각가 | 218,540,000원 · 감정가 49% · 2회 유찰 |
| 신청채권자 | 주촌농업협동조합 |
| 청구액 | 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준 | 2021.06.08. 을구 1번 근저당권 |
| 권리 인수 추정 | 0원 · 매각 범위 및 점유관계 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 공동담보 확인
말소기준인 을구 1번 근저당권은 같은 날짜에 설정된 4개 금융기관의 근저당권으로 구성됩니다. 등기상 각 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 표시된 채권최고액을 해당 304호만의 확정 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 또한 동일 날짜·순위 근저당권 사이의 실제 배당관계는 각 권리의 내용과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
갑구의 2023.03.20. 국 압류는 2023.04.26. 말소되었으며, 2024.02.07. 개시된 별도 임의경매 역시 2025.05.28. 등기가 말소되었습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.07.23. 기재되어 있습니다.
② 임차관계 — 304호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 다른 호실의 임차인·점유자들이 다수 등장합니다. 확인된 전입일은 말소기준인 2021.06.08. 이후이며, 표시된 대항력 판단은 없음입니다. 그러나 이들이 304호를 점유한다는 사실은 확인되지 않습니다. 다른 호실 임차보증금을 304호의 인수액으로 합산하는 것은 잘못된 분석입니다.
감정평가상 기호별 이용상태에는 공실로 기재된 호실이 있지만, 개별 기호와 304호의 대응관계 및 실제 점유현황은 원본 대조가 필요합니다. 따라서 304호의 임차인이나 명도 부담이 전혀 없다고 단정하지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 표시 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 없음 | 배당요구 2025.09.19 · 순위 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 장기용 | 8층 42호 | 2023.05.30 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 제민구 | 8층 35호 | 2022.08.05 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 김경연 | 8층 92호 | 2022.08.01 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 없음 | 배당요구 2025.10.21 · 순위 미확인 | 304호 대상 아님 |
| 김성진 | 8층 2호 | 2022.09.11 | 없음 | 미확인 | 304호 대상 아님 |
다른 호실에 기재된 임차인·점유자 현황입니다. 304호의 실제 임차인 수나 보증금으로 합산하지 않습니다. 우선변제 미확인은 확정일자 또는 배당순위가 확인되지 않았다는 의미입니다. 보증금 미상 호실의 인수액도 임의로 추정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 3,859,560원 |
| 을구 1번 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 214,680,440원 |
| 을구 1번 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
표는 제시된 배당 추정값을 옮긴 것입니다. 동일 날짜·순위의 근저당권이 존재하며 공동담보 관계도 있으므로 경남단감원예농업협동조합이 실제로 배당가능액 전부를 독점한다고 확정할 수 없습니다. 채권최고액은 해당 호실의 실제 확정채무가 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
추정상 집행비용 3,859,560원을 제외한 214,680,440원이 채권자에게 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당 총액은 24,165,319,560원으로 산출되어 있습니다. 다만 공동담보권의 실제 채무와 배당관계가 반영된 확정액은 아닙니다.
신청채권자 주촌농업협동조합의 청구액은 3,110,863,630원이며, 제시된 추정표에서는 배당액 0원으로 표시됩니다. 같은 순위의 근저당권 사이 배당관계가 확정되지 않은 만큼 이를 실제 배당 결과로 단정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격과 권리 시나리오
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
218,540,000원 | 214,680,440원 | 24,165,319,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
152,978,000원 | 150,036,308원 | 24,229,963,692원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
107,084,600원 | 104,785,416원 | 24,275,214,584원 | 0원 |
회차가 진행될수록 최저가는 내려가지만 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 낙찰가가 내려간다고 미배당채권을 매수인이 인수하는 것은 아니며, 반대로 낙찰가가 낮다는 사실만으로 수익성이 확보되는 것도 아닙니다. 가격 판단에는 매각 범위, 해당 호실의 거래가격, 임대 가능성, 관리비와 명도 관련 비용을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 장유동 소재 율하지오오디프라임빌딩입니다. 주변은 아파트, 상업·업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 건물은 상업용으로 이용되며 감정평가상 공실, 학원, 헬스장, 근린시설, 공유오피스 및 사무실 등 여러 이용상태가 확인됩니다. 이는 건물 내 여러 호실의 현황으로, 모두 304호의 이용상태라는 의미는 아닙니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 기재되어 있습니다. 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 의하여 평가되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,234.2㎡이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 해당 면적을 304호의 독립 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 접도. 남측 대로3류, 동측 중로2류, 북측 중로2류가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다. 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 환금성. 여러 호실이 공실 또는 서로 다른 상업 용도로 이용되고 있습니다. 개별 호실의 실거래 및 임대수익 자료가 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 적정 매각가격은 확정하기 어렵습니다.
⑥ 관리비 — 확인된 추가 비용 위험
입찰 전 관리주체를 통해 해당 호실에 귀속되는 미납액과 공용부분 부담 범위, 조사 이후 추가 발생분 및 실제 정산 조건을 확인해야 합니다. 단순히 최저매각가에 표시된 미납액 전체를 일률적으로 더하는 방식도 정확한 취득원가 산정이라고 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확정. 사건상 대지 표시와 집합건물 304호 등기, 감정평가상 여러 호실의 기재를 대조하여 실제 매각되는 전유부분과 대지권 범위를 확인합니다.
- 동순위 근저당권 확인. 2021.06.08. 설정된 4개 근저당권과 각 공동담보목록의 범위, 실제 채권액 및 배당관계를 확인합니다.
- 304호 점유 확인. 다른 호실의 임차인을 304호 임차인으로 간주하지 말고 매각물건명세서와 현황조사의 대상 호실을 대조합니다. 현장 점유와 명도 가능 여부도 확인합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비 약 7,292,750원 중 해당 매각 물건에 귀속되는 금액과 매수인 부담 가능 범위를 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 정확한 매각 대상과 같은 조건의 거래가격 및 임대수익을 확인합니다.
- 공실·임대수익 확인. 감정평가상 여러 호실이 공실로 기재되어 있으므로 304호 자체의 실제 이용상태와 임대 가능성을 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 공동담보목록을 직접 확인합니다.
맺으며 — “감정가 49%보다 중요한 것은 무엇을 사는가”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 218,540,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 사건상 용도인 대지와 등기상 집합건물 304호의 관계, 여러 호실에 걸친 감정평가 및 임차관계, 관리비 미납액의 귀속 범위가 우선 확인되어야 합니다. 동일 순위 근저당권과 공동담보 관계 때문에 제시된 채권자별 배당 추정 역시 확정 결과로 볼 수 없습니다.
비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 매각 대상과 점유·관리비 문제를 먼저 확인한 다음, 해당 물건 자체의 시세와 수익성을 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
