218,540,000원
창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 3층304호 외 23개호가 함께 조사된 사건입니다. 등기상 집합건물이며, 감정 이용상태는 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등이 혼재합니다. 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 2021년 6월 8일 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 신용보증기금 근저당과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 다만 실제 현장에서는 다수의 점유자와 영업시설이 확인되므로, 권리 소멸과 별개로 각 호실의 점유 현황과 인도·명도 범위를 세밀하게 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 3층304호 외 23개호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 등기상 집합건물 · 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 혼재 |
| 건물 / 토지 | 철골철근콘크리트구조 9층 건물 · 상업용 건부지 · 토지 1,234.2㎡ |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 218,540,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021년 6월 8일 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권도 함께 설정됐습니다. 2023년 신용보증기금 근저당과 2024년 국·김해시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2024년 부경원예농업협동조합의 선행 경매개시결정은 2025년 5월 28일 일부취하로 말소됐고, 현재 사건은 2025년 7월 23일 주촌농업협동조합이 신청한 임의경매입니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 조사 대상 22명
304호 외 23개호 전체에서 확인된 점유·임차 조사 대상은 22명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021년 6월 8일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 15명은 보증금도 미상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000만원 | 신청(2025.09.19) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 신청(2025.10.21) | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증 필요
감정가 446,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 218,540,000원, 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 매각가는 152,978,000원과 107,084,600원입니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 49%) | 218,540,000원 | 214,680,440원 | 24,165,319,560원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 152,978,000원 | 150,036,308원 | 24,229,963,692원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 107,084,600원 | 104,785,416원 | 24,275,214,584원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 218,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,859,560원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 214,680,440원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액은 24,380,000,000원이며, 현재 매각가 가정 시 채권자 배당은 214,680,440원, 미배당은 24,165,319,560원입니다. 신청채권자 주촌농업협동조합의 청구액은 3,110,863,630원이지만 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 장유동 소재로 주변에는 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류에 접한 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 면적 1,234.2㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공실과 학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실이 혼재해 호실별 수익성과 환금성의 차이가 큽니다.
- 현장조사 한계. 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 따라 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 24개호 범위 대조. 매각 대상 호실과 각 점유자의 점유부분을 매각물건명세서·현황조사서 원본에서 하나씩 대조하세요.
- 보증금 미상 15명. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 상태가 미상인 점유자의 최신 제출서류를 확인하세요.
- 명도 계획. 영업 중인 학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실의 퇴거 일정과 협상비용을 호실별로 산정하세요.
- 미납관리비. 조사 당시 약 7,292,750원의 관리비가 미납된 것으로 보고됐으므로, 현재 체납액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 공실·임대수익. 공실 호실과 사용 중인 호실을 구분하고 실제 임대료·관리비·운영비를 확인한 뒤 수익가치를 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 304호 외 23개호의 개별 거래가와 임대수익을 합산해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 원본 확인. 당해세와 최우선변제 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 점유자 22명도 모두 말소기준일 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 446,000,000원에서 218,540,000원까지 내려온 할인 폭도 큽니다.
그러나 304호 외 23개호가 함께 조사된 복합 상업·업무시설이고, 점유자가 많으며 보증금 미상 인원도 15명입니다. 약 7,292,750원의 미납관리비와 일부 폐문부재 조사도 남아 있습니다. 비교 가능한 실거래가 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수도 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 점유·운영·가격 검증은 고난도. 이 물건의 승부처는 등기부보다 24개호의 실제 현황과 명도비용을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
