창원지방법원 2025타경575. 김해 장유동 율하지오오디프라임빌딩 6층 606호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 606호는 학원(어쎈드영어)으로 이용되는 집합건물입니다. 감정가 276,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 135,240,000원, 감정가의 49%입니다.
등기상 핵심은 2021년 6월 8일 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 공동담보 근저당권도 함께 설정됐고, 2023년에는 신용보증기금 근저당권이 추가됐습니다. 채권최고액 합계는 24,380,000,000원이지만, 이 금액은 공동담보 채권액이며 낙찰자가 그대로 부담하는 금액이 아닙니다. 제공된 배당안에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층 606호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 학원(어쎈드영어) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 9층 건물 내 6층 606호 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 공동담보 채권은 크지만 인수는 0원
말소기준권리는 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 동일 접수일에 설정된 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합 근저당권과 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권, 2024년 국·김해시 압류, 2025년 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 606호 점유관계 — 실제 점유자 1명
현황조사에 기재된 여러 호실 가운데 이 사건 606호에 해당하는 점유자는 이정은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 보증금을 중복 합산할 대상도 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000원 | 2025.09.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이정은의 전입일 2023.05.09.은 말소기준일 2021.06.08.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.09.19. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 대항력이 없으므로 배당 부족분을 낙찰자에게 청구하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 135,240,000원은 감정가 276,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 건물 또는 동일 용도 호실의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 감정평가상 학원으로 이용되는 집합건물입니다. 상업용 호실은 전용면적·층·전면성·업종 가능성·공실 기간·임대료·관리비 등에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 따라서 최저가가 낮아진 사실과 실제 시장가가 낮은지는 분리해서 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,693,360원 |
| 1. 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 132,546,640원 |
| 2. 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 24,380,000,000원 중 예상 배당액은 132,546,640원이며, 미배당액은 24,247,453,360원입니다. 신청채권자 주촌농업협동조합의 예상 배당은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성
- 주위환경. 김해시 장유동 일대로 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 606호는 감정평가상 학원(어쎈드영어)으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 9층 건물이며, 승강기·위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로 조건. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속합니다.
- 토지 조건. 토지면적 1,234.2㎡, 지목 대, 상업용·평지·가로장방이며 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대사례 확인. 동일 건물 6층 및 인근 학원·사무실 호실의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간을 확인하세요.
- 606호 현장 확인. 학원 영업 지속 여부, 내부 시설 상태, 간판·집기 소유관계와 원상복구 범위를 확인하세요.
- 점유자 명도. 이정은은 대항력이 없지만 실제 인도 일정과 명도 협의 비용은 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비 확인. 조사 당시 관리비 172,330원이 미납된 것으로 보고됐습니다. 매각기일까지의 추가 미납액과 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 공동담보 원본 대조. 공동담보목록 제2021-642호·제2021-643호·제2021-644호·제2021-645호와 제2023-358호의 범위를 확인하세요.
- 배당순위 확인. 당해세·최우선변제와 배당요구 종기 내 신고내역을 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 일반상업지역과 지구단위계획구역에서 예정 업종의 영업·시설 기준을 충족하는지 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2021.06.08. 말소기준 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 606호 점유자 이정은도 후순위 전입이라 보증금 승계가 없습니다. 실질취득가는 최저가와 같은 135,240,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가의 49%라는 할인율만으로 투자성을 확정할 수는 없습니다. 606호는 학원 이용 상업용 호실이고, 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 두 차례 유찰은 가격 부담이 낮아졌다는 뜻과 함께 시장 수요가 제한적일 수 있다는 뜻도 담고 있습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 이것이 이 물건의 결론입니다.
