창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 6층 606호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 최초 소유권보존은 2021.05.25입니다. 이후 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합을 비롯한 농협 계열 근저당권들이 같은 날 설정됐으며, 이 중 경남단감원예농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 135,240,000원으로 감정가 276,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 상업시설이 혼재한 집합건물이고, 감정평가 이용상태에도 학원·헬스장· 근린시설·사무실·공유오피스 등이 함께 확인됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다 임대수익과 공실 가능성, 개별 호실의 실제 이용상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층606호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 사건 용도 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 상업시설, 학원·근린시설·사무실 등 혼재 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
말소기준은 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합 근저당권도 동일 접수번호로 설정됐고, 2023.05.02에는 신용보증기금 근저당권이 추가됐습니다. 이후의 압류와 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 606호 확인 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 2025.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 대항력 판단의 기준이 되는 전입일 자체가 말소기준보다 뒤이므로, 현재 권리분석에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
③ 배당구조 — 공동담보 채권이 매각대금을 크게 초과
현재 최저매각가 135,240,000원을 매각가로 가정한 예상배당입니다. 등기부 근저당권들은 공동담보목록과 연결돼 있고, 채권최고액 합계가 매각대금을 크게 웃돕니다. 예상배당표에서는 집행비용을 제외한 금액이 우선 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,693,360원 |
| 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 132,546,640원 |
| 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 24,380,000,000원, 총 배당액 132,546,640원, 미배당 24,247,453,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 공동담보 채권의 실제 배당관계는 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 135,240,000원으로 감정가 276,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 94,668,000원, 4회 유찰 시 66,267,599원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 감정가 대비 비율은 경매 절차상의 할인폭일 뿐, 실제 시장가와의 차이를 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 135,240,000원 | 132,546,640원 | 24,247,453,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 94,668,000원 | 92,563,976원 | 24,287,436,024원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 66,267,599원 | 64,674,782원 | 24,315,325,218원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 일대로 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용형태. 감정평가상 일부 호실은 공실이며, 학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등 다양한 상업 용도로 이용되고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구에 속하며 장방형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류가 접하며 토지 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. 3,385,000원/㎡, 토지면적 1,234.2㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 606호 실제 이용·점유 확인. 임차인 이정은의 현 점유 여부와 영업 상태, 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 배당요구는 2025.09.19 확인되지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 2021.06.08 근저당권들이 공동담보목록에 연결돼 있습니다. 개별 호실의 실제 배당과 말소관계는 원본 등기와 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
- 관리비. 조사시점 당시 약 172,330원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사됐습니다. 현재 체납액과 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 공실·수익성. 건물 내 일부 호실은 공실로 평가됐습니다. 상업시설은 실제 임대료·관리비·공실기간이 수익성에 직접 영향을 줍니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 시장가가 싸다는 판단은 별개입니다. 인근·동일 건물의 실제 거래와 임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 당해세·최우선변제 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
권리만 보면 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2021.06.08이고, 606호 임차인의 전입은 2023.05.09로 뒤이므로 현재 분석상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 후순위 근저당과 압류, 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 상업시설은 감정가 할인율보다 실제 임대수익·공실·관리비·개별 호실의 이용상태가 더 중요합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리보다 상업시설 자체의 현금흐름과 실제 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
