창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 4층 404호로, 사건 용도는 대지이며 감정 이용상태는 학원(이레음악학원)입니다. 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 2021.05.25. 소유권보존 뒤 2021.06.08. 네 곳의 농업협동조합 명의 근저당권이 같은 접수번호로 설정됐습니다. 이 중 경남단감원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리로 산정되며, 후순위 근저당권·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
404호 전체를 점유하는 임차인은 이한나(이래음악학원) 1명입니다. 전입일은 2021.08.06.로 말소기준일인 2021.06.08.보다 늦고, 대항력은 없습니다. 보증금은 3,000만원이지만, 대항력이 없는 임차보증금이 배당으로 회수되지 않더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유가 확인된 만큼 명도와 학원 시설의 원상회복 범위는 현장에서 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 4층 404호 도로명: 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 4층 404호 · 학원(이레음악학원) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 9층 건물 · 위생·급배수·승강기·소방설비 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (2021.05.25. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 197,470,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 관리비 | 조사시점 미납액 약 545,690원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권도 설정됐고, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권이 추가됐습니다. 이후 국과 김해시의 압류, 2025.07.23. 주촌농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 권리를 인수하는 항목은 0원입니다.
② 404호 임차인 — 대항력 없음·승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 우선변제 여부가 명확하지 않더라도 대항력이 없으므로 배당 부족액을 매수인이 인수하지는 않습니다. 권리 인수와 별개로 현재 학원 영업 또는 시설 점유가 계속되는지는 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율보다 실거래 확인이 먼저
감정가는 403,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 197,470,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 197,470,000원이며, 이 금액을 주변 상업용 집합건물과 학원·근린시설 거래 및 임대수익에 직접 대입해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,564,580원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 193,905,420원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당 배당에 사용되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 197,470,000원 | 193,905,420원 | 24,186,094,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 138,229,000원 | 135,493,794원 | 24,244,506,206원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 96,760,300원 | 94,618,615원 | 24,285,381,385원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 소재 건물로, 부근은 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 25m~30m 대로3류, 동측과 북측으로 폭 15m~20m 중로2류가 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 토지는 평지의 가로장방형 상업용 건부지입니다.
- 대지 현황. 토지면적은 1,234.2㎡, 공시지가는 ㎡당 3,385,000원입니다. 개별 호실의 대지권 가치와 동일한 금액으로 볼 수는 없습니다.
- 건물 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 따라 평가됐습니다.
- 환금성. 학원·근린시설·사무실·공유오피스 등이 혼재한 상업용 집합건물이며 2회 유찰됐습니다. 주거용보다 임차수요와 업종 적합성에 따라 매각 기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 임대차 원본. 이한나(이래음악학원)의 보증금 3,000만원, 확정일자·배당요구 여부, 계약기간과 해지 여부를 매각물건명세서 및 임대차계약서로 확인하세요.
- 학원 점유·명도. 영업 지속 여부, 집기와 인테리어의 소유관계, 철거·원상복구 범위와 명도 일정을 현장에서 확인하세요.
- 관리비. 조사시점 미납 관리비 약 545,690원의 현재 잔액과 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 공동담보. 2021.06.08. 근저당권 4건과 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권의 공동담보목록, 다른 호실의 매각 진행 및 배당관계를 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율 대신 주변 학원·근린시설용 집합건물의 최근 매매가, 보증금·임대료, 공실기간을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 시설 상태. 외벽·내벽·천장 마감, 급배수·승강기·소방설비 상태와 학원 용도에 필요한 시설 유지비를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.06.08. 근저당권이고, 404호 임차인의 전입은 2021.08.06.로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별도입니다. 최저가는 197,470,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없고 학원으로 점유 중인 상업용 집합건물이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 현장 시세와 임대수익 확인 후 결정이 맞습니다. 대규모 채권 미배당은 매수인이 떠안을 금액은 아니지만, 이 물건이 처한 채무·공동담보 구조와 시장의 소화 난도를 보여주는 지표로는 무겁게 볼 필요가 있습니다.
