창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 4층 404호입니다. 등기부는 집합건물로 작성되어 있고, 감정 이용상태상 404호는 학원(이레음악학원)으로 이용 중입니다. 토지는 일반상업지역의 상업용 건부지이며, 등기상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티입니다.
권리의 출발점은 2021.06.08 설정된 근저당권입니다. 말소기준은 경남단감원예농업협동조합 근저당권이고, 같은 날 같은 접수번호로 부경원예농업협동조합, 주촌농업협동조합, 생림농업협동조합의 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 신용보증기금 근저당, 국·김해시 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 현황 학원(이레음악학원) |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 197,470,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021.06.08입니다. 이 날 경남단감원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준이 되고, 뒤이어 설정된 신용보증기금 근저당권과 국·김해시 압류, 2025타경575 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024타경845 경매개시결정은 2025.05.23 일부취하를 원인으로 이미 말소되었습니다.
② 404호 임차관계 — 후순위 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
404호의 직접 점유자는 이한나(이래음악학원) 1명입니다. 전입일 2021.08.06은 말소기준일 2021.06.08보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정할 자료가 없으므로 그 부분은 미상으로 남겨야 합니다. 다만 현재 배당 계산에서는 매수인 승계액을 0원으로 보고 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 403,000,000원, 현재 최저매각가는 197,470,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 138,229,000원, 4회 유찰 시 96,760,300원입니다. 숫자만 보면 낙폭은 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,564,580원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 193,905,420원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 합계는 24,380,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 193,905,420원, 미배당액은 24,186,094,580원입니다. 신청채권자 주촌농업협동조합의 청구액은 3,110,863,630원이나 현재 시나리오의 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 404호는 현황상 학원(이레음악학원)으로 이용 중입니다. 건물 내 다른 호실은 공실, 학원, 헬스장, 사진관, 사무실, 공유오피스 등 다양한 용도로 사용되고 있습니다.
- 입지. 김해시 장유동 소재로 주변에 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류가 소재하며 토지는 평지의 가로장방형 상업용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하고, 대로3류 및 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적은 1,234.2㎡, 공시지가는 3,385,000원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 점유관계 재확인. 이한나(이래음악학원)의 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자와 우선변제 관련 사항이 확정되지 않았으므로 매각물건명세서 원문과 문건을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 상업용 집합건물의 최신 거래사례를 확보하세요.
- 임대수익 확인. 현재 학원 사용이라는 점을 감안해 실제 임대차 조건, 공실 가능성, 관리비 수준을 수익률 계산에 반영하세요.
- 관리비. 조사 당시 약 545,690원의 관리비가 미납된 것으로 확인되어 있으므로 현재 잔액과 공용부분 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남은 물건
404호만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.06.08 근저당권이고, 이한나(이래음악학원)의 전입일은 그보다 늦은 2021.08.06이어서 대항력은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 403,000,000원의 감정가가 두 차례 유찰되어 197,470,000원까지 내려왔지만, 실제 시장과 비교할 최근 거래자료가 없으므로 ‘49%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 일반상업지역 집합건물의 학원 사용 호실이라는 용도 특성, 두 차례 유찰, 동일 건물의 다양한 점유·사용 형태까지 감안하면 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 시세와 임대수익을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
