📉 49% 🔑 0원 🏢 405호 공실 🧾 7,907,350원
창원지방법원 2025타경575. 등기 대상은 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 4층 405호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이며, 2021.06.08 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 553,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 270,970,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 “감정가의 절반 이하니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 이 건은 상업용 건부지 위 집합건물이고, 감정평가상 일부 호실은 학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등으로 이용되는 건물입니다. 대상 405호는 이용상태 목록상 현황 공실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 4층405호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 4층405호 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 553,000,000원 / 270,970,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 관리비 | 현황조사 당시 약 7,907,350원 미납 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.06.08 접수된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권도 설정됐고, 2023.05.02 신용보증기금 근저당권이 추가됐습니다. 2024.08.21 국, 2024.08.26 김해시 압류와 2025.07.23 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 실거래 검증은 없다
현재 최저매각가는 270,970,000원으로 감정가 553,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 189,679,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 132,775,299원(감정가 24.01%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 270,970,000원 | 266,376,420원 | 24,113,623,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 189,679,000원 | 186,223,494원 | 24,193,776,506원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 132,775,299원 | 130,116,445원 | 24,249,883,555원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 270,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,593,580원 |
| 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 266,376,420원 |
| 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 24,380,000,000원, 채권자 예상배당 266,376,420원, 미배당 24,113,623,580원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 임차·점유 조사 — 405호는 공실, 신고는 다른 호실
감정평가 이용상태상 대상 4층405호는 공실입니다. 현황조사에는 같은 건물의 다른 호실을 대상으로 한 22건의 점유·임차 신고가 확인됩니다. 모두 전입신고일이 2021.06.08 말소기준권리보다 뒤라 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증금이 미상인 신고도 있으나, 이들 역시 전입일 자체가 말소기준 이후입니다.
| 신고자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 소재로, 부근은 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,234.2㎡, 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류와 접합니다.
- 이용 특성. 건물 내 일부 호실은 학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실로 이용되고 있으며 일부 호실은 공실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교값이 없습니다. 동일 건물 및 인근 상업용 집합건물의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비. 현황조사 당시 약 7,907,350원의 관리비 미납이 보고됐습니다. 입찰 전 관리사무소를 통해 현재 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 405호 점유. 감정평가상 공실이지만 입찰 시점의 실제 점유 상태는 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당구조. 채권총액 24,380,000,000원에 비해 현재 매각대금이 작아 대규모 미배당이 발생합니다. 다만 제공된 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 내역을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.08 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 대상 405호도 감정평가상 공실입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 두 차례 유찰로 553,000,000원에서 270,970,000원까지 내려왔지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 현황조사 당시 약 7,907,350원의 관리비 미납도 확인해야 합니다. 결론적으로 권리는 단순한 편이지만, 입찰의 승부처는 실제 상권·임대수익·동일 건물 거래 수준을 확인해 270,970,000원이 시장가격보다 낮은지 검증하는 것입니다.
