창원지방법원 2025타경575. 등기 형태는 집합건물이고 매각용도는 대지로 표시된, 율하지오오디프라임빌딩 4층 405호입니다. 감정평가상 405호는 현황 공실입니다. 최초 소유권보존은 주식회사지오오디프라임시티이며, 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합의 채권최고액 5,100,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.

같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당이 설정됐고, 2023년에는 신용보증기금 근저당이 추가됐습니다. 이후 국가·김해시 압류와 현재 경매개시결정도 말소기준일보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 채권액 규모는 크지만, 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제입니다. 현재 배당 가정상 채권 대부분이 미배당되더라도 매수인이 그 미배당 채권을 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 채권은 크지만 인수는 0원

말소기준은 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합 근저당입니다. 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 같은 날 근저당과 2023.05.02. 신용보증기금 근저당, 2024년 국가·김해시 압류, 2025.07.23. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 국가 압류와 2024년 종전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다.

② 점유·임차 — 405호는 현황 공실

감정평가상 기호 4에 해당하는 4층 405호는 현황 공실상태입니다. 현황조사에 기재된 점유자들은 404호·501호·502-1호·601호·605호·606호·607호 및 8층의 다른 호실에 관한 내용으로, 405호에 해당하는 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 553,000,000원, 현재 최저매각가는 270,970,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 189,679,000원, 4회 유찰 시 132,775,299원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

그러나 동일 호실 또는 직접 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아, 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 이 건은 아파트가 아니라 일반상업지역의 집합건물이고 405호는 공실입니다. 따라서 임대수익·관리비·공실기간·향후 매각 가능성을 함께 확인한 뒤 현재 최저가가 적정한지 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,970,000원 가정)

채권최고액 합계는 24,380,000,000원이며, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 266,376,420원입니다. 채권 미배당액은 24,113,623,580원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 김해시 장유동 일대로 아파트·상업업무시설·단독주택·학교가 혼재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류에 접하는 상업용 건부지입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 평지의 가로장방형이며 상업용으로 이용 중입니다. 토지면적은 1,234.2㎡, 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
• 건물설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 현황. 405호는 공실이며, 공부와 현황의 차이 및 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 405호 특정 확인. 여러 호실이 함께 조사된 건물이므로 현황조사·감정평가서·매각물건명세서에서 405호의 위치와 현 상태를 정확히 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율보다 실제 임대 가능 금액, 예상 공실기간, 유지비와 매각 가능 가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비. 조사 당시 미납 관리비 7,907,350원이 보고됐습니다. 405호에 귀속되는 금액과 정산 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 공실 상태. 폐문·잠금·내부 시설물·원상복구 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당 구조. 현재 회차에서 신청채권자 주촌농업협동조합의 예상배당은 0원입니다. 경매절차의 진행 상황과 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·비용. 당해세와 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목, 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.08. 근저당이 말소기준이고 이후의 담보권과 압류·경매개시결정은 소멸합니다. 405호는 현황 공실이며 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 현재 최저가 270,970,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않았고, 공실 집합건물의 임대수익과 환금성도 검증해야 합니다. 여기에 관리비 미납 7,907,350원이 보고돼 있습니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 물건은 낮아진 유찰률보다 405호 자체의 임대·운영 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.