창원지방법원 2025타경575. 등기사항전부증명서상 집합건물인 율하지오오디프라임빌딩 7층 703호이고, 사건 용도는 대지로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사지오오디프라임시티입니다. 말소기준권리는 2021.06.08 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권이며, 같은 날 부경원예농업협동조합, 주촌농업협동조합, 생림농업협동조합의 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 2023.05.02 신용보증기금 근저당권, 국·김해시 압류, 현재 경매개시결정이 이어집니다.
현재 최저매각가는 310,170,000원으로 감정가 633,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 동일 물건과 비교할 최근 실거래 기준이 제시되지 않은 만큼, 입찰 판단의 핵심은 310,170,000원이 실제 현 시세에 비해 어느 위치인지를 별도로 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 7층703호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 등기 | 대지 · 등기사항전부증명서 - 집합건물 - |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 310,170,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2021.06.08이 기준점
말소기준은 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수된 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합 근저당권과 이후 신용보증기금 근저당권, 국·김해시 압류, 2025.07.23 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 현황조사 임차·점유 — 모두 말소기준 이후
현황조사에 기록된 임차·점유자는 22명이며, 전입일은 모두 말소기준일인 2021.06.08 이후입니다. 각 항목의 대항력 판정은 모두 없음으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 항목도 없습니다. 다만 이 목록은 여러 호실의 점유 정보를 함께 담고 있으며, 703호로 특정된 임차·점유 항목은 확인되지 않습니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.09.19 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.21 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세’는 다른 문제
현재 회차는 2회 유찰 후 310,170,000원으로, 감정가 633,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 217,119,000원, 4회 유찰 시 151,983,300원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 하락폭은 감정가 대비 할인율일 뿐 현재 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,142,380원 |
| 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 305,027,620원 |
| 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 24,380,000,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당은 305,027,620원, 미배당은 24,074,972,380원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 일대로 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 여러 호실은 공실, 학원, 헬스장, 근린시설, 공유오피스, 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,234.2㎡, 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 시세 대조. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고 현재 동일·유사 상업용 집합건물 거래가격을 확인해야 합니다.
- 703호 점유 확인. 현황조사 임차 목록에는 여러 다른 호실이 함께 기재돼 있으므로 실제 매각대상 703호의 현 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비. 조사시점 당시 약 11,133,430원의 관리비 미납이 보고돼 있으므로 관리사무소에서 현재 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 배당구조. 현 최저가 가정에서는 경남단감원예농업협동조합 뒤의 근저당권자에게 배당될 금액이 0원입니다.
- 신청채권. 청구액은 3,110,863,630원이며, 현재 회차 시나리오에서 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현재 점유·관리비 상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 남아 있다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.08 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 현황조사에 기록된 22명의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 310,170,000원까지 내려왔지만, 이를 현재 시세와 비교할 근거가 없어 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 여기에 조사 당시 11,133,430원의 관리비 미납과 실제 703호 점유상태를 함께 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
