창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 7층 703호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재돼 있고, 감정평가 이용상태에서 703호는 현황 공실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이며, 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합을 비롯한 농업협동조합 공동 근저당권이 설정됐습니다. 그중 경남단감원예농업협동조합의 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 신용보증기금 근저당, 국가와 김해시의 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리만 보면 구조가 단순하지만, 감정가 633,000,000원에서 두 차례 유찰돼 310,170,000원까지 내려왔다는 사실과 실제 시장가치가 일치하는지는 별도의 현장·임대료·거래사례 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 7층 703호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 철골철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층 703호 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 310,170,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 토지 현황 | 대 1,234.2㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 공시지가 | 3,385,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 모두 소멸
말소기준은 2021.06.08. 접수된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합, 주촌농업협동조합, 생림농업협동조합의 공동담보 근저당이 함께 설정됐고, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당이 추가됐습니다. 뒤이어 등기된 국가·김해시 압류와 현재 경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸합니다.
2023.03.20. 국가 압류는 2023.04.26. 해제로 말소됐으며, 2024.02.07. 부경원예농업협동조합이 신청한 종전 임의경매개시결정도 2025.05.28. 일부취하를 원인으로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.07.23. 주촌농업협동조합 신청으로 개시된 2025타경575입니다.
② 점유관계 — 703호는 공실, 전체 조사 점유자는 기준일 후 전입
감정평가 이용상태에서 7층 703호는 현황 공실입니다. 다만 현황조사에는 율하지오오디프라임빌딩 다른 호실을 포함해 실제 점유자 22명이 나타납니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 전입일은 모두 말소기준일인 2021.06.08.보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000만원 | 2025.09.19 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 | 8층 42호 | 2023.05.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 | 8층 35호 | 2022.08.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 8층 92호 | 2022.08.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 2025.10.21 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성진 | 8층 2호 | 2022.09.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자 22명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 배당관계와 실제 점유 범위는 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 633,000,000원이고 현재 최저매각가는 310,170,000원으로, 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 217,119,000원, 그다음은 151,983,300원입니다.
그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 토지 공시지가 3,385,000원/㎡와 전체 토지면적 1,234.2㎡는 확인되지만, 집합건물 특정 호실의 실제 가치와 바로 동일시할 수 없습니다. 따라서 유찰률만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,142,380원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 305,027,620원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 24,380,000,000원이며, 현재 최저가 가정 시 채권자 배당액은 305,027,620원, 미배당액은 24,074,972,380원입니다. 대금은 집행비용과 선순위 경남단감원예농업협동조합 근저당 배당에 전부 소진되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 소재지로, 주변은 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 외벽은 드라이비트·복합판넬·강화유리 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측과 북측 중로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 703호는 현황 공실입니다. 건물 내 다른 호실은 학원·헬스장·근린시설·사무실·공유오피스 등으로 이용됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 현재까지 2회 유찰됐으며 동일 건물의 실거래 자료가 없어 시장가격과 매각기간은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 감정평가에는 304호 외 23개 호가 함께 언급됩니다. 703호 단독 매각인지 여러 호실이 포함된 매각인지 매각목록 원본과 대조해야 합니다.
- 703호 현장 확인. 공실 상태, 출입 가능 여부, 내부 마감·누수·설비 상태와 실제 사용 가능 면적을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 조사 당시 미납 관리비는 11,133,430원입니다. 공용부분 승계 범위와 이후 추가 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 건물·인근 상업업무시설의 매매사례, 보증금·월세, 관리비, 공실기간을 직접 조사해 현재 최저가와 비교해야 합니다.
- 점유관계 대조. 건물 전체 현황조사에 점유자 22명이 나타납니다. 703호와 직접 관련된 점유자가 없는지 매각물건명세서와 현장 안내를 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국가와 김해시 압류는 등기상 소멸 대상이지만 당해세·법정기일과 실제 배당 순서는 별도 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장검증 후”
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·압류·경매개시결정이 소멸하고, 조사된 점유자 역시 전입일이 모두 기준권리보다 늦어 매수인 인수액이 0원입니다. 703호도 감정평가 당시 공실이어서 권리와 직접 점유 측면의 부담은 상대적으로 낮습니다.
그러나 감정가 633,000,000원에서 310,170,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일 건물 실거래나 임대료 자료가 없고, 관리비 11,133,430원 미납과 건물 전체의 복잡한 점유 현황도 확인해야 합니다. 권리는 합격이지만 가격은 보류. 현장 상태·매각 범위·임대수익과 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
