창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 9층 902호입니다. 등기상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 2021.05.25 소유권보존 뒤 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합을 비롯한 근저당권들이 설정됐습니다. 그중 경남단감원예농업협동조합의 2021.06.08 근저당권이 말소기준으로 제시돼 있으며, 이후 신용보증기금 근저당권·국 및 김해시 압류·현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
감정평가상 건물은 철골철근콘크리트구조의 9층 건물이며, 902호는 사무실로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 건물 전체에는 학원·헬스장·사진관·공유오피스 등 여러 상업·업무시설이 혼재합니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 할인율만으로 접근하기보다, 실제 902호의 점유 상태와 업무시설 시장가격을 함께 대조해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 9층 902호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 9층 902호 · 현황 사무실 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 · 2021.05.25 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 김해등기소 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합 근저당권도 설정됐고, 2023.05.02 신용보증기금 근저당권이 추가됐습니다. 2024년 국·김해시 압류와 2025.07.23 현재 사건의 임의경매개시결정도 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2023년 국 압류 및 2024타경845 경매개시결정은 등기상 이미 말소됐습니다.
② 점유자 확인 — 사건 전체 22명, 902호 직접 기재는 없음
현황조사에는 총 22명의 점유자·임차 관련 기재가 있으나, 기재된 호실은 404호·501호·502-1호·601호·605호·606호·607호와 8층 각 호실 등으로, 902호를 직접 점유한다고 기재된 사람은 없습니다. 아래 점유자들은 모두 전입일이 2021.06.08 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
| 점유자 | 기재 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 없음 | 미상 배당요구 2025.09.19 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.10.21 | 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 598,000,000원, 현재 최저매각가는 293,020,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 한 번 더 유찰되면 205,114,000원, 네 번째 유찰 단계에서는 143,579,800원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않으므로, “감정가 대비 49%”라는 숫자만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 실제 김해 장유동 업무·상업시설 거래와 902호의 면적·층·이용상태를 대조한 뒤 내려야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 293,020,000원 | 288,117,720원 | 24,091,882,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 205,114,000원 | 201,442,404원 | 24,178,557,596원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 143,579,800원 | 140,769,683원 | 24,239,230,317원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,280원 |
| 2. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 288,117,720원 |
| 3. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 24,380,000,000원에 비해 현재 가정 매각대금은 293,020,000원으로, 채권자 미배당은 24,091,882,280원입니다. 그러나 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 주변은 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 902호는 사무실로 이용 중이며, 건물 내에는 학원·헬스장·사진관·공유오피스 등 다양한 상업·업무시설이 함께 있습니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류가 소재합니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적 1,234.2㎡, 공시지가 3,385,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 현재 경매에서 2회 유찰됐고 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 업무시설 시장의 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 902호 실제 점유 확인. 현황조사 점유자 22명 가운데 902호 직접 점유자로 기재된 사람은 없습니다. 감정평가상 사무실 이용 상태와 실제 현장을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.06.08 근저당권과 그 이후 근저당·압류·경매개시결정의 말소 관계를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 미납 관리비. 조사 당시 약 6,791,330원의 관리비 미납이 보고됐습니다. 실제 잔액과 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 장유동 업무·상업시설과 동일 건물 유사 호실의 실제 거래·임대 수준을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 293,020,000원, 3회 유찰 시 205,114,000원, 4회 유찰 시 143,579,800원으로 제시돼 있으나 각 금액의 시장 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
- 현장 상태. 감정평가 과정에서 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 의거 평가된 것으로 기재돼 있으므로 건물 관리상태와 내부 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 사건 전체 점유자 22명 역시 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있고, 902호를 직접 점유한다고 기재된 사람은 없습니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 598,000,000원에서 두 번 유찰돼 293,020,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없으므로 49%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 여기에 미납 관리비 6,791,330원 조사 내용과 902호 실제 점유·내부 상태까지 확인해야 합니다. 정리하면 권리 인수는 0원 구조, 승부처는 실제 시세와 현장 확인입니다.
