293,020,000원
창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 9층 902호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정요항표상 9층 902호는 사무실로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이며, 2021년 6월 8일 설정된 경남단감원예농업협동조합의 채권최고액 5,100,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.
같은 날 부경원예농업협동조합 5,100,000,000원, 주촌농업협동조합 3,900,000,000원, 생림농업협동조합 2,600,000,000원의 근저당권도 함께 설정됐습니다. 이후 신용보증기금 근저당, 국·김해시 압류, 현재의 경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 9층 902호 · 도로명 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정요항표상 9층 902호는 사무실로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 9층 · 위생·급배수·승강기·소방설비 |
| 평가 대상 | 3층 304호부터 9층 902호까지 24개호 기재 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 담보는 크지만 인수는 0원
말소기준은 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 동일 접수일의 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합 근저당권과 함께 선순위 담보군을 이루며, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권 및 이후 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 22건 모두 말소기준 이후
현황조사에 확인된 실제 임차·점유 내역은 22건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 말소기준일인 2021.06.08. 이후에 전입 또는 사업장 등록이 이루어져 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금이 미상인 내역이 15건이고, 배당요구가 확인된 내역은 이정은·권순하 2건입니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 2025.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 | 8층 42호 | 2023.05.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 | 8층 35호 | 2022.08.05 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 8층 92호 | 2022.08.01 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성진 | 8층 2호 | 2022.09.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금은 현황조사에 적힌 숫자만 별도 단위 환산 없이 표시했습니다. 22건의 점유부분 중 9층 902호로 직접 기재된 내역은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다른 문제
감정가는 598,000,000원, 현재 최저가는 293,020,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰돼 가격이 크게 낮아졌지만, 동일 건물·동일 호실의 최근 실거래 비교값이 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
따라서 현재 실질취득액은 293,020,000원으로 계산되지만, 이 금액이 싸다는 결론은 유보해야 합니다. 권리 인수는 0원이지만 가격 검증 공백과 상업시설의 환금성, 점유 관리 부담이 등급을 제한하는 요인입니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 4,902,280원 |
| 1. 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 288,117,720원 |
| 2. 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
채권최고액 합계 24,380,000,000원 중 288,117,720원이 배당되고 24,091,882,280원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 주변 환경. 김해시 장유동 일대로 아파트, 상업·업무시설, 단독주택, 학교가 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 24개호 중 공실, 학원, 헬스장, 사진관, 영어학원, OCEAN INDUS, 키즈룸, 공유오피스, 사무실 등 서로 다른 용도가 혼재합니다.
- 대상 호실. 9층 902호는 감정요항표상 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 1,234.2㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 조사 한계. 일부 호실은 폐문부재로 외부 관찰에 의해 평가됐으며 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 902호 특정 확인. 감정평가 대상 24개호 중 이번 매각 범위와 9층 902호의 대지권·전유부분을 원본 목록으로 대조하세요.
- 실사용자 확인. 902호는 사무실 이용으로 적혀 있으나 점유자 명단에는 직접 대응하는 기재가 없습니다. 현장 방문과 사업자등록 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 상업시설의 최근 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 관련 점유 22건 중 보증금 미상 15건이며, 이정은·권순하의 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서 최신본과 문건접수 내역을 대조하세요.
- 관리비 확인. 조사 당시 미납 관리비 6,791,330원이 있었으므로 최신 금액과 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 공실·수익성 확인. 공실과 학원·헬스장·공유오피스 등이 혼재하므로 호실별 임대수익과 공실 유지비를 별도로 계산하세요.
- 선순위 담보 이해. 채권 미배당은 크지만 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 등기부와 매각물건명세서에서 별도 인수 조건이 없는지 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 매각 범위와 호실 표시를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 운영은 검증형
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 2021.06.08. 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가로 계산한 실질취득액은 293,020,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수 0원과 안전한 투자는 같은 말이 아닙니다. 감정요항표에는 24개호가 함께 기재되고 현황조사에는 22건의 점유 내역이 있으며, 대상 902호는 사무실 이용으로 적혀 있지만 직접 대응하는 점유자가 특정되지 않았습니다. 조사 당시 관리비 6,791,330원도 미납 상태였습니다.
더구나 실거래 비교값이 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리 인수는 합격, 점유·관리·가격 검증은 보류. 902호의 실제 매각 범위와 사용 상태, 최신 관리비 및 인근 상업시설 시세를 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
