창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 6층 607호입니다. 사건 용도는 대지로 표기되어 있고, 등기상 목적물은 집합건물 607호이며 부지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 감정평가 이용상태에는 해당 호실이 OCEAN INDUS로 기재되어 있습니다. 감정가 276,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 135,240,000원, 감정가의 49%입니다.
가격 하락 폭은 크지만 권리분석의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 이 사건은 여러 농업협동조합과 신용보증기금의 공동담보 근저당이 설정된 건물로, 현재 최저가 전액이 집행비용과 선순위 근저당 일부에 소진됩니다. 후순위 채권의 미배당 규모가 크더라도, 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층 607호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 6층 607호 · 현황 OCEAN INDUS · 상업용 건부지 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 미배당은 인수되지 않는다
말소기준은 2021.06.08. 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 부경원예농업협동조합, 주촌농업협동조합, 생림농업협동조합의 근저당이 함께 설정됐고, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당이 추가됐습니다. 이후의 국세 압류·김해시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 607호 명시 점유자는 후순위
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재되어 있으나, 이 사건의 607호로 명시된 점유자는 오션브릿지 주식회사입니다. 전입일은 2022.07.11.로 말소기준일 2021.06.08.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 호실 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
호실이 특정되지 않은 “주식회” 기재는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 동일 호실 점유인지도 분명하지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 607호 관련 여부를 대조해야 합니다. 배당표의 인수액은 0원이지만, 이 기재를 확인하기 전까지 점유 리스크까지 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 할인율’일 뿐
현재 최저가는 135,240,000원으로 감정가 276,000,000원의 49%입니다. 이후 유찰 시 시나리오는 94,668,000원과 66,267,599원까지 낮아집니다. 다만 동일 호실 또는 유사 상업용 호실의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 49%) | 135,240,000원 | 132,546,640원 | 24,247,453,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 94,668,000원 | 92,563,976원 | 24,287,436,024원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 66,267,599원 | 64,674,782원 | 24,315,325,218원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,693,360원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 132,546,640원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 일부에 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 채권최고액 기준 총 미배당액은 24,247,453,360원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 일대의 아파트·상업업무시설·단독주택·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측과 북측 중로2류에 접한 상업용 부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속합니다.
- 토지. 토지면적 1,234.2㎡, 장방형 평지이며 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 없으나, 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 따라 평가됐습니다.
- 환금성. 상업용 집합건물이고 2회 유찰된 상태이므로, 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 공실·관리상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 607호 점유 원문 대조. 오션브릿지 주식회사의 계약서·사업자등록·점유 현황과 호실 미상 “주식회” 기재가 607호와 관련 있는지 확인하세요.
- 대항력 기준일 확인. 오션브릿지 주식회사는 2022.07.11. 전입으로 말소기준일 2021.06.08.보다 늦지만, 매각물건명세서 원문과 전입·사업자등록 자료를 다시 대조하세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 607호 점유자의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비. 조사 당시 약 418,460원의 관리비 미납이 보고됐습니다. 입찰 전 관리사무소에서 현재 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 현장 이용상태. 감정평가상 607호 이용상태는 OCEAN INDUS입니다. 실제 영업 여부와 내부 시설·집기 소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 상업용 호실의 매매가와 임대료를 직접 조사하세요.
- 공동담보 배당. 공동담보목록과 각 채권자의 실제 채권잔액, 다른 공동담보 물건의 매각 진행 상황을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 두 가지
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.08. 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 607호로 명시된 오션브릿지 주식회사도 후순위 점유자여서 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단에서는 두 가지가 남습니다. 첫째, 호실·전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 점유 기재가 607호와 관련 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 현재 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌더라도 상업용 집합건물의 실제 시세와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 등기상 권리는 대체로 정리되지만, 점유 확인과 현장 시세 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
