135,240,000원
창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 6층 607호가 표시된 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 2021.05.25 소유권보존 뒤 2021.06.08 여러 금융기관의 근저당이 같은 날 설정됐습니다. 말소기준으로 계산된 권리는 그중 경남단감원예농업협동조합의 채권최고액 5,100,000,000원 근저당입니다. 이후 압류와 신용보증기금 근저당, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 276,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 135,240,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 물건이나 인근 비교 실거래 평균·최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층 607호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 OCEAN INDUS |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 같은 접수번호로 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당도 설정됐고, 2023.05.02 신용보증기금 근저당과 이후 압류·현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2023.03.20 국 압류와 2024.02.07 부경원예농업협동조합의 종전 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 607호는 후순위, 별도 미상 점유는 확인 필요
현황조사 등에 확인된 점유·임차 내역은 23건입니다. 이 중 607호 전체의 오션브릿지 주식회사는 2022.07.11 전입으로, 2021.06.08 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 한편 부위·전입일·보증금이 확인되지 않은 “주식회” 점유 내역은 대항력 판단이 불가능하므로 대항력 가능·미상으로 별도 확인해야 합니다.
| 점유자 / 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021-08-06 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021-08-04 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021-11-12 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022-11-11 | 4,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022-07-04 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023-05-09 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022-07-11 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023-11-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022-09-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022-12-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023-04-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023-11-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023-12-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022-10-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023-05-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022-08-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023-04-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022-12-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022-08-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023-02-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023-02-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022-09-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세 할인’은 아직 확인 불가
현재 최저매각가는 135,240,000원으로 감정가 276,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 가정은 94,668,000원(감정가 34%), 그 다음은 66,267,599원(감정가 24%)입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,693,360원 |
| 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 132,546,640원 |
| 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 24,380,000,000원 중 예상배당은 132,546,640원이고, 미배당은 24,247,453,360원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부근은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 607호에 대응하는 현황 이용은 OCEAN INDUS로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형·평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,234.2㎡, 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 상업용 물건의 최근 거래를 확인하세요.
- 607호 점유 확인. 오션브릿지 주식회사의 실제 점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 부위 미상 점유. “주식회”로 표시된 점유 내역은 전입일·보증금·점유부분이 모두 미상이라 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
- 관리비. 조사시점 당시 약 418,460원의 관리비 미납이 현황조사 보고돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 대규모 미배당이 남더라도 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 상업용 환금성. 2회 유찰된 물건이므로 가격뿐 아니라 실제 이용 가능성·공실 위험·매각 후 처분성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 시세와 점유 확인
등기상 핵심은 단순합니다. 2021.06.08 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 607호의 확인된 점유자 역시 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 다만 부위·전입일·보증금이 모두 미상인 점유 내역이 별도로 존재하고, 최근 실거래 시세도 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 49%”라는 할인율 자체가 아니라, 135,240,000원이 실제 시장가격과 비교해 어느 수준인지, 그리고 미상 점유 내역이 실제 607호에 영향을 주는지를 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 가격과 점유 검증이 끝나기 전에는 단순히 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
