창원지방법원 2025타경575. 경상남도 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 6층 605호가 경매 대상 주소로 표시되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 주촌농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 신청채권자의 청구액은 3,110,863,630원입니다.
말소기준권리는 2021년 6월 8일 접수된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 같은 순위에 다른 농협들의 근저당권도 설정되어 있고, 이후 신용보증기금 근저당권과 압류가 이어졌습니다. 표시된 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 채권액이 크고 공동담보관계가 있어 실제 배당순서는 별도 확인이 필요합니다.
가격은 감정가보다 크게 내려왔습니다. 그러나 주변 상업시설의 실거래가격과 대상 호실의 개별 이용상태를 확정할 수 있는 비교자료가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층 605호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 물건종류 | 대지로 표시 · 등기상 집합건물 605호 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 9층 |
| 주변 이용 | 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 혼재 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 · 단독소유 |
| 감정가 | 403,000,000원 |
| 최저매각가 | 197,470,000원 · 감정가의 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 | 주촌농업협동조합 |
| 청구액 | 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 근저당권 소멸 구조와 배당 확인
말소기준권리는 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 같은 날 같은 접수번호로 설정된 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합· 생림농업협동조합의 근저당권, 이후 설정된 신용보증기금 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
국 및 김해시의 후순위 압류, 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 앞서 발생했던 국의 압류와 부경원예농업협동조합의 경매개시결정은 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 605호 점유자 확인
대상 605호와 직접 연결되는 임차인은 김성완 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 605호 전체를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 기재된 전입일은 2022.07.04로 말소기준권리인 2021.06.08보다 늦어, 해당 조사 결과에서는 대항력이 없는 것으로 판정되었습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 기재액 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 금액 단위 확인 필요 |
없음 판정 | 미확인 | 산출 인수 0원 |
보증금은 3,000으로 기재되어 있으나 금액 단위를 확정할 수 없어 원화로 환산하지 않았습니다. 확정일자 및 우선변제 여부도 확인되지 않습니다.
현황조사에는 이래음악학원, 주식회사 캡틴, 비끄아트율하점미술학원, 오션브릿지 주식회사 등 다른 호실 점유자도 기재되어 있습니다. 그러나 이들의 점유 부분은 605호가 아니므로, 이들 보증금을 605호 매수인의 인수금액에 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시장가격은 별개
감정가는 403,000,000원, 현재 최저매각가는 197,470,000원입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 하락했습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 403,000,000원 | 가격 비교 기준 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 197,470,000원 | 현재 최저가 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 138,229,000원 | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 96,760,300원 | 추가 유찰 가정 |
최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 상업시설은 임대수익, 공실, 개별 호실의 사용상태와 환금성이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 현재는 실거래 비교가 불가능하므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 낙찰 기회라고 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,564,580원 |
| 1. 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 193,905,420원 |
| 2. 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 작성된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권 원금·이자·공동담보 배당관계와 동일하지 않을 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 동일 순위 근저당권의 실제 배당액은 확정되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당 구분
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 197,470,000원 | 193,905,420원 | 24,186,094,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 138,229,000원 | 135,493,794원 | 24,244,506,206원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 96,760,300원 | 94,618,615원 | 24,285,381,385원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 유찰될수록 채권자 미배당액은 증가하며, 신청채권자인 주촌농업협동조합도 이 단순 계산에서는 배당을 받지 못하는 것으로 표시됩니다.
같은 순위의 근저당권이 여러 건 존재하고 공동담보목록이 각각 기재되어 있으므로, 신청채권자의 실제 배당 여부는 배당요구·채권계산서·공동담보 관계를 반영해 다시 확인해야 합니다. 이 계산만으로 신청채권자의 실제 회수 가능액을 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 김해시 장유동 일대로, 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상에는 학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실·공실이 혼재합니다. 개별 605호의 현재 실제 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용되는 장방형 토지이며 일반상업지역에 해당합니다.
- 도로. 남측에 대로3류, 동측과 북측에 중로2류가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지 규모. 전체 토지면적 1,234.2㎡, 공시지가 3,385,000원/㎡입니다. 이 수치는 605호의 개별 대지권 면적이나 거래시세를 뜻하지 않습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 일부 호실은 폐문부재로 외부 관찰 등에 의거하여 평가되었습니다.
- 환금성. 실거래 시세 및 대상 호실의 현재 임대수익이 확인되지 않아 환금성을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 대지 표시와 집합건물 605호 주소가 일치하는지, 전유부분·대지권·매각 대상이 무엇인지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 실거래 시세. 최근 거래된 유사 상업시설과 동일 건물의 거래가격을 확인하기 전에는 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 임차인 김성완. 605호 전체 점유 사실, 보증금 단위·원금, 임대차계약, 대항요건, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도. 임차인이 실제 점유하고 있다면 매각 후 인도 가능 시점과 명도비용을 검토하세요.
- 동일 순위 근저당. 2021.06.08 설정된 여러 근저당권의 공동담보목록과 실제 채권액을 대조하세요.
- 조세채권. 국과 김해시의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 조세채권은 별도로 확인하세요.
- 관리비. 현황조사 당시 약 234,220원의 관리비 미납이 보고되었습니다. 현재 체납액, 대상 호실 관련성 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 현장 실사. 감정평가 당시 일부 호실이 폐문부재였으므로 대상 605호 내부 상태와 현재 사용상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려온 가격, 검증은 아직 필요하다”
김해 율하지오오디프라임빌딩 605호는 2회 유찰로 감정가 403,000,000원에서 최저가 197,470,000원까지 내려왔습니다. 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정가 대비 49%라는 숫자가 곧 시장가격 대비 49%라는 의미는 아닙니다. 최근 실거래 시세를 확인할 수 없고, 605호 임차인 김성완의 보증금 단위와 우선변제 관계도 확인이 필요합니다. 또한 대지로 표시된 물건종류와 집합건물 605호의 매각 범위가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 실제 매각 범위·임차인 점유·시장가격·환금성의 검증입니다. 배당상 인수액이 없다는 점은 확인된 계산 결과로 활용하되, 시세와 개별 물건의 실질 가치를 확정하기 전까지 가격 메리트는 보류하는 것이 적절합니다.
