창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩의 상업용 집합건물 경매입니다. 감정평가 대상은 3층 304호 외 23개호이고, 대표 소재지는 6층 605호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으며, 감정평가상 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물 내에는 공실·학원·헬스장·근린시설·사무실· 공유오피스 등 서로 다른 이용형태가 혼재합니다.
권리의 출발점은 2021.06.08. 설정된 근저당권입니다. 같은 날 경남단감원예농업협동조합, 부경원예농업협동조합, 주촌농업협동조합, 생림농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 신용보증기금 근저당권과 국·김해시 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 등기상 인수 위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층 605호 · 도로명 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 상업용 집합건물 · 3층 304호 외 23개호 · 공실·학원·헬스장·근린시설·사무실·공유오피스 등 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 197,470,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 토지 | 1,234.2㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지·가로장방 · 공시지가 3,385,000원/㎡ |
| 관리비 | 조사시점 당시 234,220원 미납 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
말소기준은 2021.06.08. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금 근저당권과 국·김해시 압류, 2025.07.23. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 국 압류는 2023.04.26. 이미 말소됐고, 2024.02.07. 부경원예농업협동조합이 신청한 종전 임의경매개시결정도 2025.05.28. 일부취하로 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 22명, 모두 말소기준일 이후
현황조사 등에 기록된 임차인·점유자는 22명입니다. 보증기관이나 대위변제에 따른 중복신고는 없으며, 각 전입일은 모두 말소기준일인 2021.06.08. 이후입니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유자가 많아 실제 점유관계와 명도 범위는 호실별 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000만원 | 없음 | 배당요구 2025.09.19 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.10.21 | 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 49%지만 시세 판단은 보류
감정가 403,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 197,470,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 138,229,000원, 그다음은 96,760,300원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 197,470,000원 | 0원 | 24,186,094,580원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 138,229,000원 | 0원 | 24,244,506,206원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 96,760,300원 | 0원 | 24,285,381,385원 |
④ 예상배당표 (매각가 197,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,564,580원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 193,905,420원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 24,380,000,000원이고 예상 배당액은 193,905,420원, 미배당액은 24,186,094,580원입니다. 신청채권자 주촌농업협동조합의 청구액은 3,110,863,630원이지만 현재 회차 배당 시나리오에서는 배당액이 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 소재로, 부근은 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류에 접합니다.
- 토지. 장방형의 상업용 건부지이며 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 이용상태. 일부 호실은 공실이고, 나머지는 학원·헬스장·근린시설·사무실·공유오피스 등으로 이용 중입니다.
- 조사 한계. 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 따라 평가됐고 임대관계는 미상입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 24개 호실 범위 확인. 대표 소재지만 보지 말고 3층 304호 외 23개호의 호수·면적·대지권·매각 포함범위를 원본에서 대조하세요.
- 호실별 점유 확인. 조사된 22명의 실제 점유 여부와 동일 호실에 복수 신고된 점유관계를 다시 확인하세요.
- 605호 확인. 김성완의 점유 상태, 보증금 3,000만원, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 공실·영업상태 확인. 감정평가 당시 공실·학원·헬스장·근린시설·사무실·공유오피스가 혼재하므로 현재 이용상태를 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고, 호실별 임대수익·공실·관리비·시설 상태를 반영해 적정 입찰가를 산정하세요.
- 관리비 확인. 조사 당시 미납 관리비 234,220원의 현재 잔액과 정산 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 관련 확인. 당해세·최우선변제 미반영 가능성과 배당요구 신고 내용을 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 운영 난도는 낮지 않다
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준일 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 소멸하고, 조사된 점유자도 모두 말소기준일 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가는 감정가 403,000,000원의 49%인 197,470,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건은 단일 호실만 보는 경매가 아닙니다. 감정대상은 3층 304호 외 23개호이고, 점유 신고는 22명이며 일부 호실은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 여기에 동일 조건의 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 단정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 운영은 정밀 검증. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 24개 호실의 실제 점유·공실·수익 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
