창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩의 3층 304·305호를 비롯해 4층부터 9층까지 24개 호가 평가대상으로 기재된 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 2021년 5월 25일 소유권보존 이후 2021년 6월 8일 경남단감원예농업협동조합 등 4개 조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권군보다 먼저 성립한 임차관계는 조사되지 않았고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 비교적 명확합니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리와 대항력 있는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 그러나 투자 판단은 별개입니다. 이 물건은 학원·헬스장·사진관· 사무실·공유오피스 및 공실이 혼재한 상업용 집합건물이고, 실거래 비교자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 낙찰가율은 감정가와의 차이일 뿐, 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 3층 305호 |
| 물건종류 / 평가대상 | 대지·상업용 집합건물 · 3층 304호 외 23개 호 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 614,000,000원 / 300,860,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 토지 | 대 1,234.2㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 공시지가 | 3,385,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당권군 이후는 소멸
말소기준은 2021년 6월 8일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날짜·접수번호로 경남단감원예농업협동조합 5,100,000,000원, 부경원예농업협동조합 5,100,000,000원, 주촌농업협동조합 3,900,000,000원, 생림농업협동조합 2,600,000,000원의 근저당권이 기재돼 있습니다. 2023년 5월 2일 신용보증기금 근저당권 7,680,000,000원과 이후 압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 22명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 22명입니다. 전입일은 모두 2021년 6월 8일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이정은과 권순하는 배당요구를 제출했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 또한 15명은 보증금이 미상으로 기재돼 있으므로, 금액 자체는 매각물건명세서와 임대차계약서를 다시 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 기재액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 없음 | 미상배당요구 2025.09.19 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 8층 42호 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 8층 35호 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 8층 92호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 없음 | 미상배당요구 2025.10.21 | 없음 |
| 김성진 8층 2호 | 2022.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%이지, 확인된 시세의 49%가 아니다
감정가는 614,000,000원, 현재 최저매각가는 300,860,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않았습니다. 감정가 대비 하락폭만으로 시장가보다 저렴하다고 표현하거나 가격 가점을 부여할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,012,040원 |
| 1. 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 295,847,960원 |
| 2. 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 24,380,000,000원 중 295,847,960원이 채권자에게 배당되고, 24,084,152,040원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 0원이며, 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 소재 건물로, 부근에 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일부 호실은 공실이며, 나머지는 학원·헬스장·근린시설·사무실·공유오피스 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 9층 건물로, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형의 상업용 건부지이며 남측 대로3류, 동측과 북측 중로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 현황 확인. 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 의해 평가됐고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 24개 호 범위 대조. 등기부·매각물건명세서·감정평가서에서 매각대상 호실과 대지권 범위를 하나씩 대조하세요.
- 시세와 임대수익 확인. 감정가 대비 49%만 보지 말고 호실별 전용면적·보증금·월세·공실·관리비를 반영한 실제 수익가치를 산정하세요.
- 점유관계 현장 확인. 조사된 임차인 22명의 실제 점유구획과 영업 여부, 동일 호실의 복수 점유 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상 보완. 보증금이 확인되지 않은 점유자의 임대차계약서와 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 보완하세요.
- 미납관리비. 조사 당시 11,292,030원 외에 추가 체납액이 있는지, 공용부분과 전유부분이 어떻게 구분되는지 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 다수의 영업장과 사무실이 있어 인도협의·집행기간·원상복구비를 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸하지만, 가격 검증과 운영 정리가 남는다
이 사건은 선순위 근저당권군 이후의 권리와 임차관계가 매각으로 정리돼 매수인 인수 0원이라는 결론은 분명합니다. 하지만 24개 호에 걸친 상업용 집합건물이고 조사된 임차인만 22명이며, 여러 호실의 보증금과 임대관계가 확인되지 않았습니다. 미납관리비 11,292,030원과 다수 점유자의 명도도 별도로 점검해야 합니다.
무엇보다 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 300,860,000원이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 없지만 가격상 안전마진은 확인되지 않은 물건입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 호실별 수익성, 공실, 점유정리비용과 실제 처분가를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
