창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 3층 305호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있고, 사건의 용도표시는 대지입니다. 토지는 장방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며 일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역에 속합니다. 감정평가 요항상 건물은 상업업무시설이 혼재하고 일부 호실은 공실, 일부는 학원·헬스장·근린시설·사무실 등으로 이용되고 있습니다.
권리구조의 출발점은 2021.06.08. 설정된 근저당권입니다. 경남단감원예농업협동조합을 비롯해 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합이 같은 날 근저당권을 설정했고, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권이 뒤따랐습니다. 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있어 배당 시나리오상 낙찰자 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 3층305호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 토지이용 | 대지 · 상업용 건부지 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 614,000,000원 / 300,860,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 2회 / 감정가의 49% |
| 신청채권액 | 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 김해등기소 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권도 설정됐고, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권이 추가됐습니다. 2024.08.21. 국 압류, 2024.08.26. 김해시 압류, 2025.07.23. 주촌농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 현황조사 신고자 — 본건 외 호실 포함
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유·전입 신고자가 함께 확인됩니다. 아래 신고자들은 모두 말소기준일인 2021.06.08. 이후 전입으로 정리돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 또한 목록상 본건 305호를 점유 부분으로 표시한 신고자는 확인되지 않습니다.
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 대항력 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 대항력 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 대항력 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 대항력 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 대항력 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 대항력 없음 · 배당요구 2025.09.19 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 대항력 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 대항력 없음 · 배당요구 2025.10.21 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 확인 필요 |
신고자 목록에는 보증기관 대위·승계로 표시된 항목이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 목록상 모든 신고자의 전입일은 말소기준일 이후입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 부족하다
감정가는 614,000,000원, 현재 최저매각가는 300,860,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점에서 최초 감정가와 시장의 응찰가격 사이에 간극이 존재했음은 확인됩니다. 다만 동일 호실 또는 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않기 때문에, 300,860,000원이 현재 시세보다 싼지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,012,040원 |
| 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 295,847,960원 |
| 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 24,380,000,000원이고 현재 회차 예상 채권자 배당액은 295,847,960원, 미배당액은 24,084,152,040원입니다. 신청채권액은 3,110,863,630원이며 현재 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 300,860,000원 | 49% | 24,084,152,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 210,602,000원 | 34.3% | 24,173,146,428원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 147,421,400원 | 24.01% | 24,235,442,500원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 일대는 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 외벽은 드라이비트·복합판넬·강화유리 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 24개 호실에는 공실·학원·헬스장·근린시설·영어학원·공유오피스·사무실 등이 혼재합니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 1,234.2㎡입니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 305호 현황 확인. 현황조사 신고자들은 다른 호실로 표시돼 있으므로, 본건 305호의 실제 점유·임대·공실 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 305호와 조건이 유사한 율하지오오디프라임빌딩 내 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 관리비. 조사 당시 약 11,292,030원의 미납 관리비가 보고됐으므로 현재 금액과 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
- 상업시설 환금성. 건물 내 공실·학원·헬스장·사무실 등 이용형태가 혼재하므로 임대수요와 공실기간을 함께 점검하세요.
- 공동담보. 선순위 근저당권들이 공동담보목록과 연결돼 있으므로 원본 등기와 실제 배당관계를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2021.06.08. 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 현재 가격은 감정가 614,000,000원에서 2회 유찰돼 300,860,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 숫자만으로 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 직접 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없는 상태이고, 건물 자체가 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등이 섞인 상업업무형 집합건물이기 때문입니다. 게다가 조사 당시 약 11,292,030원의 관리비 미납도 보고됐습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수 여부가 아니라 305호의 실제 점유·임대상태와 현재 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
