창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 6층 601호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가 당시 이용상태는 학원입니다. 소유자는 주식회사지오오디프라임시티입니다. 말소기준은 2021년 6월 8일 설정된 근저당권으로, 같은 날 같은 접수번호 아래 경남단감원예농업협동조합, 부경원예농업협동조합, 주촌농업협동조합, 생림농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.
그 이후 신용보증기금 근저당권, 국세 압류, 김해시 압류와 현재의 경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 601호를 특정해 조사된 임차인은 권현아 씨 1명이며 전입일이 2022년 11월 11일로 말소기준일보다 늦습니다. 이 임차인의 보증금은 4,000만원으로 기재돼 있으나, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층 601호 도로명: 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 / 집합건물 6층 601호 · 감정평가 당시 학원 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 230,790,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 관리비 | 조사 당시 미납액 약 8,902,690원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형, 점유는 확인형
말소기준일은 2021.06.08.입니다. 같은 날 설정된 네 건의 근저당권이 선순위 기준을 이루고, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권과 2024년 국·김해시 압류, 2025.07.23. 현재 경매개시결정은 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 2023년 국세 압류와 2024타경845 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인·점유자 분석
본건 601호가 특정된 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 별도로 호실이 특정되지 않은 점유표시 1건이 있어 원본 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권현아 비끄아트율하점미술학원 | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000만원 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 점미술 | 호실 미특정 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
권현아 씨는 말소기준일보다 약 1년 5개월 뒤에 전입했으므로 선순위 근저당권에 대항할 수 없고, 보증금이 배당되지 않더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 반면 ‘점미술’ 표시는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 230,790,000원으로 감정가 471,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 학원으로 이용되는 상업용 집합건물이고 이미 2회 유찰됐으므로, 실제 임대수익과 공실 가능성, 전용·공용면적, 대지권, 동일 건물 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 230,790,000원 | 24,153,241,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 161,553,000원 | 24,221,508,742원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 113,087,100원 | 24,269,296,119원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 230,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,031,060원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 226,758,940원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 24,380,000,000원 중 채권자 예상배당은 226,758,940원, 미배당은 24,153,241,060원입니다. 신청채권자 주촌농업협동조합의 청구액은 3,110,863,630원이나 현재 배당가정에서는 배당액이 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 율하지오오디프라임빌딩 주변은 아파트, 상업·업무시설, 단독주택, 학교가 혼재합니다.
- 이용상태. 601호는 감정평가 당시 학원으로 이용됐습니다. 같은 건물에는 공실, 학원, 헬스장, 근린시설, 공유오피스, 사무실 등 여러 이용형태가 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류에 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 9층 건물로, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 전체 면적 1,234.2㎡, 평지의 가로장방형 상업용 건부지이며 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하고, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 현황 한계. 일부는 폐문부재로 외부관찰 등에 의거해 평가됐으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 미특정 점유표시 확인. ‘점미술’이 601호와 관련되는지 매각물건명세서와 현황조사 원문, 전입·사업자등록 현황으로 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 감정평가의 ‘좋은이웃학원’과 현황조사의 ‘비끄아트율하점미술학원’ 중 현재 점유자와 계약 상대방이 누구인지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비 부담 확인. 조사 당시 미납관리비는 약 8,902,690원입니다. 관리주체에 현재 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일 건물의 최근 거래·임대료·공실기간·관리비를 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 대지권·면적 확인. 사건상 용도는 대지이나 분석 대상은 집합건물 601호입니다. 전유면적, 공용면적, 대지권 비율을 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 같은 날 같은 접수번호로 설정된 네 근저당권의 실제 배당순위와 공동담보 관계, 당해세·최우선변제 반영 여부를 배당요구종기 이후 서류로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 점유와 가격은 확인형”
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류는 모두 소멸하고, 601호를 특정한 임차인도 후순위라 인수 위험이 없습니다. 하지만 호실 미특정 점유표시가 남아 있어 인수 0원을 확정값으로 고정하기 전 한 번 더 확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%로 내려왔지만, 이것은 감정가와의 비교일 뿐 최근 시세나 수익가치 대비 할인율이 아닙니다. 학원 이용 집합건물, 점유표시 차이, 미납관리비 8,902,690원을 함께 고려하면 결론은 명확합니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
