창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 6층 601호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 2021.05.25. 소유권보존 뒤 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합·부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권이 같은 날 설정됐습니다. 이 가운데 2021.06.08. 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후의 신용보증기금 근저당권·국세 압류·김해시 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰되어 감정가 471,000,000원에서 230,790,000원까지 낮아졌습니다. 비율로는 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 6층 601호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 감정 이용상태상 학원 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 230,790,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 | 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 3,385,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.08.
말소기준일은 2021.06.08.입니다. 같은 날 설정된 공동담보 근저당권들이 선순위를 형성하고 있으며, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권과 2024년의 국세·김해시 압류, 2025.07.23. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 2023.03.20. 국세 압류는 2023.04.26. 이미 말소됐고, 2024.02.07. 부경원예농업협동조합의 종전 임의경매개시결정도 2025.05.28. 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석
현황조사에 여러 호실의 점유자가 함께 기재되어 있으나, 601호 전체에 직접 대응하는 점유자는 권현아(비끄아트율하점미술학원)입니다. 전입일은 2022.11.11.로 말소기준일 2021.06.08.보다 늦어 대항력이 없습니다. 별도로 매각물건명세서에 점유부위가 특정되지 않은 점미술이 기재되어 있는데, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보고 호실 관련성을 추가 확인하는 편이 안전합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점미술 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 배당 구조 (매각가 230,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,031,060원 |
| 1. 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 226,758,940원 |
| 2. 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 24,380,000,000원에 대해 현재 회차 예상 채권자 배당은 226,758,940원, 미배당은 24,153,241,060원입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸진 비율과 시세는 다른 문제
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 230,790,000원 | 24,153,241,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 161,553,000원 | 24,221,508,742원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 113,087,100원 | 24,269,296,119원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 소재 율하지오오디프라임빌딩 일대로, 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 601호에 대응하는 기호10은 학원으로 이용 중입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(율하2지구)·택지개발지구이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 승강기·위생·급배수·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거 아파트가 아니라 학원 이용 상업용 집합건물이고 이미 2회 유찰된 만큼, 매수층과 임대수요 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 601호 권현아는 말소기준 이후 전입이지만, 점유부위 미상으로 기재된 ‘점미술’의 601호 관련 여부를 원문에서 확인하세요.
- 관리비. 조사시점 약 8,902,690원의 관리비 미납이 보고됐습니다. 낙찰 전 관리사무소를 통해 현재 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조. 선순위 근저당권들이 공동담보로 설정되어 있고 채권최고액이 큽니다. 배당표의 미배당 규모와 매수인 인수 여부를 혼동하지 마세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 49%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 인근 학원·근린·업무용 집합건물의 실제 거래·임대수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 학원 용도 확인. 현황은 학원 이용으로 평가됐으므로 현재 영업·시설 상태, 내부 인테리어, 인허가 및 원상복구 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 명도. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도 과정에는 협의·인도명령 등 시간이 들 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 관리비·점유현황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2021.06.08. 근저당권이 말소기준이고, 601호 전체 점유자로 확인되는 권현아는 2022.11.11. 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 두 번 유찰되어 230,790,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 여기에 학원 이용 상업용 집합건물이라는 환금성, 약 8,902,690원의 미납 관리비, 점유부위가 특정되지 않은 점유자 기재도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유 확인과 가격 검증이 입찰의 핵심인 사건입니다.
