창원지방법원 2025타경575. 경상남도 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 7층 702호에 관한 경매입니다. 물건 용도는 대지로 표시돼 있으며, 등기와 감정평가 내용상 9층 상업용 집합건물의 개별 호실입니다. 감정평가에서는 해당 호실을 공실로 파악했습니다.

소유자는 주식회사지오오디프라임시티입니다. 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합 등 농협 4곳이 같은 접수일·접수번호로 근저당권을 설정했고, 2023년에는 신용보증기금 근저당권이 추가됐습니다. 이후 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.

이번 경매의 신청채권자는 주촌농업협동조합이고, 청구액은 3,110,863,630원입니다. 현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 시나리오에서는 신청채권자에 대한 예상배당액이 0원입니다. 다만 배당은 실제 채권액, 공동담보 배당관계, 동순위 권리와 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸 예정, 배당관계는 복잡하다

국을 권리자로 하는 2023.03.20 압류는 2023.04.26 말소됐고, 2024.02.07 부경원예농업협동조합의 종전 경매개시결정도 2025.05.28 일부취하를 원인으로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 주촌농업협동조합이 신청한 2025타경575입니다.

등기상 근저당권과 압류가 소멸할 예정이라는 점은 확인되지만, 세금의 법정 우선순위, 관리비 및 점유관계는 등기상 권리의 말소와 별도로 검토해야 합니다. 특히 국과 김해시의 압류가 존재하므로 실제 체납세액과 배당순위를 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 702호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사상 확인된 다른 호실의 점유·임차 관련 인원 및 법인은 22명·개 법인입니다. 모두 신고된 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦고 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 상업용 공간의 실제 임대차에서는 점유, 사업자등록, 확정일자 등 해당 법률상 요건을 함께 확인해야 하므로 전입일 비교만으로 모든 법적 가능성을 확정할 수는 없습니다.

위 표는 건물 내 다른 호실의 조사 내역입니다. 대항력 표시는 현황조사의 분류이며, 상가임대차의 실제 법률상 요건을 모두 검증한 결과는 아닙니다. 우선변제권은 확정일자 등 확인이 필요합니다. 승계란은 해당 점유자의 보증금을 702호 매수인이 인수하는 것으로 취급하지 않는다는 의미입니다.

이정은은 2025.09.19, 권순하는 2025.10.21 배당요구를 접수했습니다. 그러나 각각 606호와 805호에 관한 조사 내역이므로, 702호 매수인의 보증금 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%지만 실거래 시세 판단은 보류

감정가는 569,000,000원이고, 현재 최저매각가는 278,810,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가 대비 49% 수준으로 낮아졌습니다.

그러나 이 호실의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않습니다. 상업용 집합건물은 공실 여부와 임대수익, 층별 수요, 개별 호실 상태 등에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가에서 크게 할인됐다는 사실과 현재 시세보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.

유찰 시 가격은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 실질취득 기준은 낙찰대금과 매수인 인수 권리를 합한 금액으로, 취득 관련 비용과 관리비 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 278,810,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 같은 순위 근저당권자 간 배분과 공동담보 배당관계가 확정된 실제 배당표는 아닙니다.

근저당권의 채권최고액 합계는 24,380,000,000원입니다. 현재 시나리오에서는 집행비용 공제 후 채권자 배당액이 274,106,660원, 미배당액이 24,105,893,340원으로 추정됩니다. 이는 채권최고액 기준 미배당액이지 확정된 실제 채무잔액은 아닙니다.

신청채권자 주촌농업협동조합의 청구액은 3,110,863,630원이고, 이 시나리오의 배당액은 0원입니다. 그러나 채권자가 배당받지 못하는 금액을 곧바로 낙찰자가 인수한다는 의미는 아닙니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 별개의 개념입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 김해시 장유동 소재 율하지오오디프라임빌딩 주변으로 아파트, 상업업무시설, 단독주택 및 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트구조의 9층 건물로, 위생·급배수·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 건물에는 학원, 헬스장, 사진관, 공유오피스 및 사무실 등이 있으며 일부 호실은 공실입니다. 702호도 감정 당시 공실로 조사됐습니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용되는 장방형 토지이며, 토지면적은 1,234.2㎡입니다. 이는 건물 부지 면적으로 702호의 전유면적이나 소유 대지지분을 뜻하지 않습니다.
• 도로. 남측에 대로3류, 동측과 북측에 중로2류가 소재합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(율하2지구)·택지개발지구 등에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,385,000원/㎡입니다. 해당 금액을 702호의 개별 거래가격으로 볼 수는 없습니다.
• 건축물 관련. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다. 다만 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등을 통해 평가됐습니다.
• 환금성. 상업용 집합건물의 개별 호실로, 실제 환금성은 해당 호실의 거래사례와 임대수요 확인이 필요합니다. 현재 최저가 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 매각 상태 확인. 2026.10.01 매각기일에 변동이나 변경·취하·정지 사항이 있는지 법원 공고를 확인하세요.
• 702호 점유 확인. 감정 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 확정일자 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 호실 구분. 다른 호실 점유자 22명·개 법인의 임대차를 702호의 권리로 합산하지 마세요. 매각 대상이 되는 전유부분과 대지권 범위는 별도로 대조해야 합니다.
• 공동담보·배당 확인. 2021.06.08 동일 접수번호 근저당권 4건의 순위관계, 공동담보목록, 실제 채권잔액 및 배당관계를 확인하세요.
• 세금 확인. 국과 김해시의 압류 내역이 있으므로 체납세액과 법정 우선순위, 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 검토하세요.
• 관리비 확인. 조사 당시 미납액 약 11,125,250원의 최신 잔액과 공용·전유부분 구분, 매수인 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 실거래가격 확보. 감정가 49%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 말고, 같은 건물과 인근 유사 상업용 호실의 최근 거래를 비교하세요.
• 임대수익 검증. 공실 해소 가능성, 실제 임대료, 운영비 및 예상 공실기간을 확인한 후 수익성을 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 공동담보목록을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 49% ≠ 시세의 49%”

이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 278,810,000원까지 낮아졌습니다. 말소기준권리와 후순위 권리의 매각 소멸을 전제로 하면 배당 시나리오상 매수인 권리 인수액도 0원입니다.

하지만 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 여기에 702호의 임대관계 미상, 같은 건물 내 다수 점유자와의 호실 구분, 동순위 근저당권의 공동담보 배당관계, 관리비 미납 약 11,125,250원 등 확인할 사항이 있습니다.

핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 702호의 실제 가치와 추가 부담을 확인하는 것입니다. 권리 인수액 0원이라는 예상과 별개로, 시세·점유·관리비·공동담보 및 매각 범위를 확인한 뒤 실제 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.