창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 7층 702호입니다. 공부상 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 대상 건물은 철골철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 감정 이용상태에는 공실 호실과 학원·헬스장·사진관· 영어학원·공유오피스·사무실 등 다양한 상업·업무시설 이용이 함께 기재돼 있습니다.
권리구조의 기준은 2021년 6월 8일 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 같은 접수번호로 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당이 함께 설정됐고, 2023년에는 신용보증기금 근저당이 추가됐습니다. 채권최고액 합계는 24,380,000,000원이지만 현재 최저매각가는 278,810,000원으로, 예상배당에서는 선순위 근저당 일부만 배당되고 나머지는 대규모 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 상업용 집합건물 · 9층 건물 내 7층 702호 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 278,810,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 관리비 | 조사시점 당시 11,125,250원 미납 보고 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합 근저당입니다. 같은 접수일·접수번호의 다른 농업협동조합 근저당과 이후 설정된 신용보증기금 근저당, 국·김해시의 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 278,810,000원으로 감정가 569,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래나 최근 12개월 평균 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰·49% | 278,810,000원 | 274,106,660원 | 24,105,893,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 195,167,000원 | 191,634,662원 | 24,188,365,338원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 136,616,900원 | 133,904,263원 | 24,246,095,737원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 278,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,703,340원 |
| 1. 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 274,106,660원 |
| 2. 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 경남단감원예농업협동조합 근저당에 일부 배당되고, 나머지 근저당권자와 소유자에게는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류가 소재하며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,234.2㎡이며 공시지가는 ㎡당 3,385,000원입니다.
- 현황 확인. 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 따라 평가됐고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 702호 점유 재확인. 현황조사 목록에 702호와 일치하는 점유자는 없지만, 입찰 직전 실제 공실·점유 상태를 다시 확인하세요.
- 관리비 최신액. 조사 당시 미납 관리비 11,125,250원이 보고됐으므로 관리주체를 통해 현재 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 상업용 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 비율이 아니라 동일 건물·인근 상업용 호실의 최근 매매가와 임대료를 기준으로 상한가를 정하세요.
- 내부 상태. 공실 호실은 장기 미사용에 따른 설비·인테리어 비용이 발생할 수 있으므로 현장 상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 각 근저당에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 원본 등기부와 배당관계를 다시 대조하세요.
- 신청채권자 배당. 현재 배당 시나리오에서 신청채권자 주촌농업협동조합의 청구액 3,110,863,630원에 대한 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것
이 물건은 등기상 인수액이 0원이고 702호와 일치하는 임차인 조사 항목도 없어, 권리 자체는 단순합니다. 하지만 감정가 569,000,000원에서 최저가 278,810,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 현황조사 당시 관리비 11,125,250원이 미납된 데다 임대관계와 일부 내부 상태도 추가 확인이 필요합니다.
권리는 통과, 가격은 검증. 동일 건물의 매매·임대 사례, 702호의 실제 공실 여부와 내부 상태, 최신 관리비를 확인한 뒤 최저가 278,810,000원이 시장가격 아래인지 판단해야 하는 물건입니다.
