창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 7층 704호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이며, 2021.05.25. 소유권보존 이후 2021.06.08. 네 개 조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 가운데 최초 근저당권이 말소기준이 되고, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권과 국·김해시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가 403,000,000원의 49%인 197,470,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래나 중개 시세가 없어 실질취득액 197,470,000원이 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 감정평가 이용상태상 704호는 NAMU NEULBO Kids Room으로 이용 중인 상업용 집합건물이므로, 감정가 할인율보다 실제 점유상태·임대 지속성·재임대 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 7층 704호 · 도로명 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·집합건물(상업용) · 9층 건물 내 7층 704호 · NAMU NEULBO Kids Room |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (2021.05.25. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 197,470,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 관리비 | 조사 당시 미납 242,280원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권도 설정됐고, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권이 추가됐습니다. 이후 국과 김해시의 압류 및 2025.07.23. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2023년 국 압류와 2024년 선행 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 704호 직접 특정 임차인은 없음
현황조사에는 건물 내 여러 호실에 관한 점유·임차관계 22건이 기재돼 있습니다. 모두 신고일이 말소기준일인 2021.06.08. 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분석됐고, 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 704호를 점유부분으로 직접 특정한 임차인은 기재돼 있지 않으므로, 감정평가상 키즈룸 이용자와 현재 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
| 성명·법인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000만원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000만원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500만원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000만원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000만원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000만원 | 2025.09.19 신청 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000만원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 2025.10.21 신청 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 할인율은 크지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 197,470,000원으로 감정가 403,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 138,229,000원, 4회 유찰 시 96,760,300원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래나 중개 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 197,470,000원 | 193,905,420원 | 24,186,094,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 138,229,000원 | 135,493,794원 | 24,244,506,206원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 96,760,300원 | 94,618,615원 | 24,285,381,385원 | 0원 |
유찰이 이어지면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니므로 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총액이 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 상업용 집합건물은 주거용처럼 단순 면적 비교만으로 가격을 판단하기 어렵기 때문에, 임대료·관리비·업종 제한·현재 영업상태를 확인한 뒤 수익가치로 응찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,564,580원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 193,905,420원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 24,380,000,000원 중 채권자 예상배당은 193,905,420원이며, 미배당액은 24,186,094,580원입니다. 신청채권자 주촌농업협동조합의 청구액은 3,110,863,630원이지만 선순위 배당으로 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 소재 율하지오오디프라임빌딩으로, 부근은 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 25m~30m 대로3류, 동측과 북측으로 폭 15m~20m 중로2류가 접합니다.
- 토지. 면적 1,234.2㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중인 평지의 가로장방형 토지이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. ㎡당 3,385,000원입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 현장점유 확인. 감정평가상 키즈룸 이용상태지만 현황조사 임차인 목록에는 704호가 직접 특정되지 않았습니다. 실제 운영자·점유자와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없어 감정가 49%만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 임대수익과 공실 가능성을 반영해 별도의 응찰가를 산정해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 2021.06.08. 근저당권들은 공동담보목록에 연결돼 있습니다. 본건의 매각 범위와 다른 담보물의 진행 상황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 관리비. 조사 당시 242,280원의 미납 관리비가 보고됐습니다. 현재 금액과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 여러 점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 기준일 이후 신고로 없는 것으로 분석되지만 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.08. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자도 모두 기준일 이후 신고돼 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 197,470,000원입니다.
다만 실거래 자료 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 704호는 감정평가상 키즈룸으로 이용되는 상업용 집합건물입니다. 게다가 현황조사 임차인 목록에는 704호가 직접 특정되지 않아 현재 점유관계도 확인이 필요합니다. 권리는 통과하되 가격과 점유는 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 197,470,000원에 상응하는 임대수익과 재매각 가능성이 실제로 존재하는지 확인하는 데 있습니다.
