창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 7층 704호를 대상으로 하는 경매입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있고, 감정평가 대상에도 704호가 포함됩니다. 반면 물건의 용도 표기는 대지이며, 토지 관련 내용에는 상업용 건부지가 기재돼 있습니다. 따라서 단순한 나대지 경매로 보거나 일반 아파트로 취급해서는 안 됩니다.

등기상 가장 먼저 확인되는 근저당권은 2021년 6월 8일 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 같은 순위로 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권도 설정됐습니다. 이후 신용보증기금 근저당권과 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.

말소기준권리 및 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 동일 순위 근저당권의 실제 배당 관계와 개별 호실의 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸 예정

말소기준은 2021.06.08 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 접수일·접수번호로 기재된 근저당권이 여러 건 존재합니다. 경남단감원예농업협동조합과 부경원예농업협동조합의 채권최고액은 각각 5,100,000,000원이며, 주촌농업협동조합은 3,900,000,000원, 생림농업협동조합은 2,600,000,000원입니다.

이 근저당권들은 모두 매각으로 소멸할 권리로 분류돼 있습니다. 2023.05.02 설정된 신용보증기금 근저당권 7,680,000,000원도 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 근저당권별 공동담보목록이 존재하고 여러 권리가 같은 순위에 기재돼 있으므로, 등기 순서만으로 실제 배당 순위를 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 다른 호실의 임차인을 704호 인수액에 합산하지 말 것

현황조사에는 실제 임차인·점유자 22명(법인 포함)이 기재돼 있습니다. 그러나 이들의 점유 부분은 404호·501호·502-1호·601호·605호·606호·607호 및 8층의 다른 호실로 표시돼 있습니다. 704호를 점유 부분으로 특정한 임차인은 확인되지 않습니다.

또한 감정평가서의 이용상태 설명에서 704호에 대응하는 기호 16은 공실로 분류되는 것으로 읽힙니다. 다만 기호와 호수의 대응 관계를 감정평가 원본으로 확인하고, 입찰 전 실제 점유 상태도 확인해야 합니다.

현황조사에 기재된 다른 호실의 점유자를 정리한 표입니다. 기재된 전입·등록일은 모두 2021.06.08 말소기준일 이후입니다. 확정일자와 구체적인 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 각 점유자의 실제 임대차 내용과 권리 범위는 해당 호실별로 별도 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다

감정가는 403,000,000원이고, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 197,470,000원입니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다. 그러나 이 물건의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 197,470,000원 가정)

매각대금을 현재 최저가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 공제한 금액 전부가 경남단감원예농업협동조합에 배정되고, 나머지 근저당권자 및 소유자에게는 배당이 발생하지 않는 것으로 산정돼 있습니다.

채권최고액 기준의 예시 배당이며, 실제 채권잔액이나 확정 배당표가 아닙니다. 같은 접수일·순위의 근저당권이 여러 건 존재하므로 경남단감원예농업협동조합에 잔액 전부가 배당된다는 순서는 확정할 수 없습니다. 공동담보 및 실제 채권액, 조세채권, 임차인 최우선변제 등을 반영하면 배당액과 배당 순서가 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 채권 회수 시나리오

매각가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하지만, 각 회차에서 산정된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자인 주촌농업협동조합의 청구액은 3,110,863,630원이며, 제시된 시뮬레이션에서는 모든 회차의 신청채권자 배당액이 0원입니다.

다만 신청채권자의 배당액 역시 같은 순위 근저당권 및 공동담보 관계를 정확히 반영한 확정 결과가 아닙니다. 실제 배당 관계는 별도의 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩에 위치하며, 주변에는 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다. 남측 대로3류, 동측 및 북측 중로2류와 접하는 입지입니다.
• 용도. 등기상 집합건물이며, 감정 대상 건물에서는 학원·헬스장·근린시설· 공유오피스·사무실 등의 이용상태가 확인됩니다. 704호는 공실로 분류되는 것으로 읽히지만 원본의 기호 대응 확인이 필요합니다.
• 토지. 일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다. 토지는 장방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 건물. 지상 9층 철골철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 평가상 유의점. 감정평가 당시 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 의거해 평가됐습니다. 해당 호실 여부와 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업·업무시설이 포함된 건물의 개별 호실이므로, 임대수요·공실·관리비·실제 사용 가능 용도를 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 경쟁력은 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 물건의 대지 표기와 집합건물 704호 기재를 대조해 건물 전유부분·대지권·매각 범위를 확정하세요.
• 등기 확인. 2021.06.08 동일 순위 근저당권과 각 공동담보목록을 대조하고, 매각으로 소멸하지 않는 별도 권리가 존재하는지 확인하세요.
• 704호 점유 확인. 다른 호실의 임차인을 704호 임차인으로 합산하지 말고, 현장 및 현황조사·매각물건명세서를 통해 704호의 실제 점유자를 확인하세요.
• 배당 우선순위 확인. 동일 접수일·순위 근저당권이 여러 건 존재하므로, 시뮬레이션에 나타난 배당 순서를 확정 결과로 사용하지 마세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 상업·업무시설 거래사례와 임대수익을 확인하세요.
• 공실·내부 상태. 704호의 실제 공실 여부와 내부 시설 상태를 확인하고, 향후 임대 또는 직접 이용 가능성을 검토하세요.
• 관리비·조세. 조사 당시 미납 관리비 약 242,280원과 현재 체납액, 공용부분 부담 가능성 및 조세채권의 배당 관계를 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.01 입찰 전 매각기일 변경 여부와 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사를 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 물건은 감정가 403,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 197,470,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 근저당권과 후순위 권리는 매각 소멸 예정이며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 입찰 판단의 핵심은 할인율이 아닙니다. 대지 용도 표기와 집합건물 704호의 매각 범위, 다른 호실 임차인과 704호 점유자의 구분, 동일 순위 공동담보 근저당권의 배당 구조를 먼저 확인해야 합니다.

최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 상업·업무시설의 임대수요와 환금성, 공실 상태를 함께 검토해야 하며, 추가 유찰 시 가격이 낮아지더라도 실제 시장가치가 확인되지 않는 한 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.

결론적으로, 등기상 인수액은 0원으로 산정되지만 물건 범위와 시장가격에 관한 확인이 선행되어야 하는 사건입니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확한 반면, 상업시설의 환금성과 개별 호실의 점유·용도 확인이 실제 입찰 판단을 좌우합니다.