창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 9층 901호가 표시된 사건입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 감정요항상 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 9층 건물이고, 감정 당시 건물 내 여러 호실은 공실·학원·헬스장·근린시설·사무실·공유오피스 등으로 이용되고 있었습니다.
가격은 감정가 598,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가 293,020,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준이지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 권리 인수는 0원이지만, 가격 적정성은 별도의 현장·거래사례 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 9층 901호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 토지이용 | 대지 · 상업용 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지면적 | 1,234.2㎡ |
| 공시지가 | 3,385,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.06.08 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합· 생림농업협동조합의 근저당권이 설정돼 있고, 2023.05.02 신용보증기금 근저당권이 추가됐습니다. 2024년과 2025년의 압류 및 현재 경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 말소기준 이후
현황조사에 기재된 점유자들의 전입일은 모두 2021.06.08 말소기준일 이후입니다. 따라서 기재된 점유자들은 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,280원 |
| 경남단감원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 288,117,720원 |
| 부경원예농업협동조합 근저당 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 주촌농업협동조합 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 생림농업협동조합 근저당 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 근저당 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액은 24,380,000,000원, 채권자 예상배당은 288,117,720원이며 미배당액은 24,091,882,280원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 일대로 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,234.2㎡입니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,385,000원/㎡입니다.
- 건물 이용. 감정 당시 공실, 학원, 헬스장, 근린시설, 사무실, 공유오피스 등 다양한 형태가 혼재했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 우선 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 거래자료가 없어 시장 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 매각범위 대조. 표시 소재지는 9층 901호이고 현황조사 점유부분은 여러 다른 호실까지 기재돼 있으므로 원본 매각목록과 각 호실을 직접 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 조사 당시 약 11,676,600원의 관리비 미납이 보고돼 있으므로 현재 체납액을 확인해야 합니다.
- 점유현황 재확인. 현황조사 점유자는 모두 말소기준 이후 전입이나, 일부는 보증금이 미상입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 24,091,882,280원이지만 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 205,114,000원, 4회 유찰 시 143,579,800원으로 제시돼 있으므로 회차별 가격과 시장가를 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실제 시세
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.08 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현황조사에 기재된 점유자도 모두 그 이후 전입입니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 이미 두 차례 유찰돼 598,000,000원에서 293,020,000원으로 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만 보고 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 미납 관리비 11,676,600원과 복수 호실 점유현황까지 함께 대조하면서, 권리는 정리돼 있지만 가격은 시장 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
