293,020,000원
창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 9층 901호로 표시된 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 신청채권자는 주촌농업협동조합, 청구액은 3,110,863,630원입니다. 감정가 598,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 293,020,000원까지 내려왔습니다.
권리구조의 출발점은 2021.06.08. 접수된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권도 함께 설정됐고, 2023년 신용보증기금 근저당권과 이후 압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 배당 시나리오에서 채권총액은 24,380,000,000원, 채권자 미배당액은 24,091,882,280원에 달하지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 9층 901호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 상업용 건부지 · 철골철근콘크리트구조 9층 건물 내 집합건물 |
| 사건 전체 감정대상 | 3층 304호 외 23개호 · 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 293,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 미납 관리비 | 11,676,600원 |
① 권리 흐름 — 채권은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금 근저당권, 국·김해시 압류, 2025타경575 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 국세 압류와 2024타경845 경매개시결정은 등기상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차인 — 901호 직접 점유 기재는 없지만 사건 전체 확인 필요
현황조사에는 보증기관의 대위·승계 중복신고 없이 실제 임차인·점유자 22명이 기재되어 있습니다. 모두 전입일이 말소기준인 2021.06.08. 이후여서 대항력 없음으로 판정됐습니다. 따라서 이들의 보증금은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다.
다만 아래 명단은 404호·501호·502-1호·601호·605호·606호·607호·8층 각 호실 등 901호 외 다른 호실에 관한 내용입니다. 본건 표시 주소에는 901호가 기재되어 있지만 감정평가에는 304호 외 23개호가 함께 언급되므로, 실제 매각 범위가 901호 단독인지 여러 호실의 일괄매각인지 매각목록에서 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.09.19 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 장기용 | 8층 42호 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 제민구 | 8층 35호 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김경연 | 8층 92호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.21 |
| 김성진 | 8층 2호 | 2022.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
③ 가격·배당 시나리오 — 49%는 할인율이지 시세가 아니다
현재 최저가는 감정가 598,000,000원의 49%인 293,020,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 상업용 집합건물은 임대수익·공실률·전용면적· 공용면적·호실별 접근성에 따라 가격 편차가 커, 주거용처럼 감정가 대비 비율만으로 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 293,020,000원 | 288,117,720원 | 24,091,882,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 205,114,000원 | 201,442,404원 | 24,178,557,596원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 143,579,800원 | 140,769,683원 | 24,239,230,317원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 293,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,902,280원 |
| 2. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 288,117,720원 |
| 3. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 경남단감원예농업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 소재 율하지오오디프라임빌딩으로, 부근에 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 사건 전체 감정대상은 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통이며, 남측 대로3류와 동측·북측 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,234.2㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 상업용 건부지이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 3,385,000원이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용 집합건물은 임대수익과 공실 여부가 매매가격을 좌우하므로, 주거용보다 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 표시 주소는 901호지만 감정평가에는 304호 외 23개호가 언급됩니다. 별도매각인지 일괄매각인지 매각목록을 대조하세요.
- 901호 이용상태 확인. 감정평가상 일부 호실은 공실이지만 기호와 개별 호실의 대응관계를 원본 감정평가서에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 901호의 면적·전용률·임대료·공실률과 인근 상업용 거래사례를 확인하세요.
- 점유·명도. 현황조사 명단에는 901호 점유자가 직접 기재되지 않았습니다. 현장 방문과 관리사무소 확인으로 현재 점유 상태를 재확인하세요.
- 미납 관리비. 조사 당시 미납 관리비 11,676,600원이 기재되어 있습니다. 공용부분 체납액의 부담 범위와 추가 발생액을 관리주체에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 다수 근저당권에 공동담보목록이 존재하므로 각 호실별 부담액과 배당관계를 등기부·배당표에서 대조하세요.
- 세금·비용. 국·김해시 압류는 매각으로 소멸하더라도 당해세와 집행비용의 실제 배당 순서는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건은 근저당권 5건과 압류 2건, 대규모 미배당 채권이 얽혀 있어 외형상 복잡하지만, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 현황조사 임차인도 모두 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없고, 상업용 건물의 공실·임대수익·전용면적·매각 범위가 확인되지 않았습니다. 여기에 미납 관리비 11,676,600원과 사건 전체 다수 호실의 점유관계까지 점검해야 합니다. 결론은 권리 인수는 양호, 가격과 매각 범위는 보수적으로 재검증입니다.
