창원지방법원 2025타경575. 등기상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이며, 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합 근저당권을 시작으로 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권이 같은 날 설정됐습니다. 이후 신용보증기금 근저당, 국·김해시 압류와 현재의 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하고, 현재가 1,337,210,000원 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 감정평가 이용상태에는 3층 304호 외 23개호가 등장하고, 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등 여러 이용형태가 혼재합니다. 현황조사와 매각물건명세서에도 다수 점유자가 확인됩니다. 이 가운데 전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준권리보다 늦지만, 자람홀과 주식회는 전입일·보증금이 모두 미상이므로 대항력 여부를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 8층801호 · 도로명 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 상업용 건부지 · 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 혼재 |
| 토지 | 대 · 1,234.2㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 2,729,000,000원 / 1,337,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
| 관리비 | 조사시점 당시 약 25,235,970원 미납 현황조사 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
임차인·점유자 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 | 802호 · 주거 | 2022.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 | 805호 · 주거 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 | 805호 · 주거 | 2023.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 자람홀 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다. 이정은은 2025.09.19, 권순하는 2025.10.21 배당요구가 접수돼 있습니다. 다만 배당요구 사실만으로 확정일자나 우선변제권까지 확정되는 것은 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 1,337,210,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 1,337,210,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 감정가는 비교 기준일 뿐 실제 시장가격 자체가 아니며, 일괄매각 대상의 구성과 점유상태까지 함께 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,337,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,772,100원 |
| 2. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 1,321,437,900원 |
| 3. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 24,380,000,000원, 예상 채권자 배당액은 1,321,437,900원, 미배당액은 23,058,562,100원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 소재 율하지오오디프라임빌딩으로, 주변은 아파트·상업업무시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체적으로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 일반상업지역의 상업용 건부지이며, 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등 이용형태가 섞여 있습니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측 중로2류, 북측 중로2류가 소재하며 토지는 광대소각 조건입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 9층 건물이고, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성 확인점. 여러 호실과 다양한 이용형태가 결합된 일괄매각으로, 단일 호실보다 매각 범위·점유·임대관계 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 자람홀·주식회는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 대항력 가능성을 열어 두고 매각물건명세서와 현장점유를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가에는 3층 304호 외 23개호가 기재되고 다양한 이용상태가 혼재합니다. 매각 대상 각 호실과 점유자를 반드시 맞춰봐야 합니다.
- 관리비 확인. 조사시점 당시 약 25,235,970원의 관리비 미납이 현황조사됐으므로 최신 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2021.06.08 설정 근저당권들에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보 대상과 배당절차 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 일괄매각 대상과 동일·유사한 상업용 부동산 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 말소 구조보다 ‘미상 점유와 가격 검증’이 승부처
이 사건의 등기권리만 보면 말소기준은 분명합니다. 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합 근저당을 기준으로 후속 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 전입일이 확인된 점유자 역시 모두 말소기준보다 늦습니다.
하지만 자람홀·주식회는 전입일과 보증금이 미상이므로 대항력 여부를 확정할 수 없고, 여러 호실의 일괄매각에 다양한 점유·영업형태가 얽혀 있습니다. 여기에 조사시점 약 25,235,970원의 관리비 미납도 확인됩니다. 최저가는 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 ‘49%니까 싸다’는 결론도 금물입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 미상 점유를 해소하고 일괄매각 범위와 실제 시장가격을 검증하는 것입니다.
