창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩의 3층 304호 외 23개호를 함께 매각하는 사건입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으며, 감정 이용상태는 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등이 혼재한 상업용 집합건물입니다. 현재 최저가는 1,337,210,000원으로 감정가 2,729,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
등기 구조만 보면 2021년 6월 8일 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권이 함께 설정됐고, 2023년 신용보증기금 근저당권과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 실제 난도는 등기보다 24건의 점유관계를 정확히 각 매각 호수와 대조하는 작업에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 8층 801호 · 도로명주소 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 상업용 집합건물 · 3층 304호 외 23개호 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,729,000,000원 / 1,337,210,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 관리비 | 조사 당시 약 25,235,970원 미납 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸형
말소기준은 2021.06.08. 접수된 경남단감원예농업협동조합 근저당권 5,100,000,000원입니다. 같은 접수일·접수번호로 부경원예농업협동조합 5,100,000,000원, 주촌농업협동조합 3,900,000,000원, 생림농업협동조합 2,600,000,000원의 근저당권이 설정돼 있습니다. 이후 신용보증기금 근저당권 7,680,000,000원과 국·김해시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 24건 중 2건은 대항력 판정 불가
조사된 점유·임차 관련 건은 총 24건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입·등록 시점이 확인된 22건은 모두 말소기준일인 2021.06.08. 이후이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 ‘자람홀’과 ‘주식회’는 전입 시점과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
| 점유자 | 사용부분 | 전입·등록 | 보증금 기재 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 2025.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 | 802호 · 주거 | 2022.10.21 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 | 805호 · 주거 | 2023.02.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 | 805호 · 주거 | 2023.02.15 | 미상 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 자람홀 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 1,337,210,000원으로 감정가 2,729,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래나 거래 추세와 비교할 수 있는 가격 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 더구나 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실이 섞인 24개호 일괄매각은 단일 호실보다 임대수익과 재매각 가능성을 따로 계산해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,337,210,000원 | 1,321,437,900원 | 23,058,562,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 936,047,000원 | 924,286,530원 | 23,455,713,470원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 655,232,900원 | 646,280,571원 | 23,733,719,429원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,337,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 15,772,100원 |
| 경남단감원예농업협동조합 근저당권 | 5,100,000,000원 | 1,321,437,900원 |
| 부경원예농업협동조합 근저당권 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 주촌농업협동조합 근저당권 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 생림농업협동조합 근저당권 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 근저당권 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 첫 근저당권 배당에 사용되며, 총 미배당은 23,058,562,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동에 위치하며 주변은 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등 이용형태가 다양해 호수별 임대수익과 공실 상태를 따로 확인해야 합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류에 접하며 토지는 장방형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 조사한계. 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 따라 평가됐고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 24개호 매각목록 대조. 3층 304호 외 23개호의 정확한 호수·전유부분·대지권 범위를 등기부와 매각목록에서 각각 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 2건 확인. 자람홀·주식회의 전입 시점, 보증금, 실제 사용부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 점유자와 호수 매칭. 802호·805호 등 동일 호수에 복수 점유자가 기재된 부분과 8층 세부 호수 표기를 현장에서 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 조사 당시 약 25,235,970원이 미납된 것으로 보고됐으므로 공용부분 부담 범위와 추가 발생액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 학원·헬스장·공유오피스·사무실·공실이 혼재하므로 호수별 임대료, 보증금, 공실, 원상복구비를 나눠 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 단정하지 말고 인근 상업용 집합건물의 실제 거래와 임대수익률을 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 예상배당표에 반영되지 않은 항목이 실제 배당과 매수인 부담에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각목록을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 실전은 점유·운영형”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.08. 근저당권을 기준으로 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 24개호를 한꺼번에 취득하면서 24건의 점유관계를 정리해야 하고, 그중 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
여기에 조사 당시 약 25,235,970원의 관리비 미납과 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실이 섞인 운영 구조가 더해집니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 출발점일 뿐, 시세와 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 아닙니다. 등기권리는 소멸형이지만 점유·명도·운영·환금성 검증이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
