창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩의 여러 호실을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정 이용상태를 보면 학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실과 공실이 혼재한 상업용 집합건물입니다. 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이며, 2021년 6월 8일 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다.
현재 최저가는 1,337,700,000원으로 감정가 2,730,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래나 최근 시세 자료가 없으므로 유찰률만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 측면에서는 등기상 인수액이 0원으로 산정됐지만, 일괄매각 범위가 넓고 점유관계가 다수이며 일부 점유자의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 명도와 임대차 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 상업용 집합건물 · 학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 및 일부 공실 |
| 매각범위 | 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호 외 23개호 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,730,000,000원 / 1,337,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 관리비 | 조사시점 당시 약 10,549,300원 미납 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.06.08. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 경남단감원예농업협동조합·부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당권이 뒤따랐습니다. 이후 국·김해시 압류와 현재 경매개시결정도 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 23건 중 1건은 대항력 판정 불가
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 관계는 없으며, 조사된 점유·임차 관계는 23건입니다. 전입일이 확인된 22건은 모두 말소기준일 2021.06.08. 이후여서 대항력이 없습니다. 다만 ‘만원’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 확정일자도 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 원본 자료 대조가 필요합니다.
| 점유자·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 만원 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증금 기재값의 단위와 확정일자 여부는 매각물건명세서·임대차계약서 원본에서 다시 확인해야 합니다. 이정은은 2025.09.19., 권순하는 2025.10.21. 배당요구가 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,337,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,777,000원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 1,321,923,000원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 경남단감원예농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가 1,337,700,000원은 감정가 2,730,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 936,390,000원, 4회 유찰 시 655,473,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가나 향후 회차 가격을 시세보다 싸다고 표현할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 소재 율하지오오디프라임빌딩으로, 부근에 아파트·상업업무시설·단독주택·학교가 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일부 호실은 공실이고, 나머지는 학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 9층 건물로 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 1,234.2㎡의 장방형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측과 북측 중로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 의존해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 3층 304호 외 23개호가 모두 매각대상에 포함되는지 등기부·목록·감정평가서의 호실 표시를 서로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자. ‘만원’의 점유 호실, 전입일, 보증금, 계약 상대방과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 호실별 명도. 조사된 점유·임차 관계가 23건이므로 호실별 영업 여부와 명도 협의 가능성을 각각 점검해야 합니다.
- 보증금 단위. 표에 기재된 보증금 수치의 단위와 실제 계약금액을 원본 임대차계약서에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 조사시점 당시 약 10,549,300원의 관리비가 미납된 것으로 보고됐으므로 공용부분 체납액과 납부 주체를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 상가 중개사례·임대료·공실률·수익률을 조사해 호실별 가치와 일괄매수가를 별도로 산정해야 합니다.
- 공동담보. 공동담보목록 제2021-642호·제2021-643호·제2021-644호·제2021-645호와 제2023-358호의 담보 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 명도와 가격은 별개다
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.08. 근저당권을 기준으로 이후 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 인수 0원이라는 사실만으로 안전한 투자라고 결론낼 수는 없습니다.
24개 호실 일괄매각에 조사된 점유·임차 관계가 23건이고, 그중 ‘만원’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 관리비 미납도 약 10,549,300원으로 조사됐습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 최저가 1,337,700,000원이 적정한지 판단할 시장 기준도 부족합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유·명도와 가격 검증은 보류입니다.
