창원지방법원 2025타경575. 등기부는 집합건물이고, 감정평가상 율하지오오디프라임빌딩 3층 304호 외 23개호가 함께 조사된 상업용 복합 집합건물입니다. 현황은 공실, 학원, 헬스장, 근린시설, 공유오피스, 사무실 등이 섞여 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있어, 단일 주거형 물건처럼 한 호실의 가격과 점유만 보고 판단할 수 있는 사건이 아닙니다.
권리의 기준점은 2021.06.08 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 신용보증기금 근저당, 국·김해시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 점유관계에서는 대부분의 전입일이 말소기준 뒤여서 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자 1명이 남아 있어 “인수 0원”을 최종 확정값처럼 받아들이는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등 혼합 이용 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 2,730,000,000원 / 1,337,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 관리비 | 조사시점 당시 약 10,549,300원 미납 현황조사 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.06.08 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합의 근저당권도 등기돼 있고, 2023.05.02 신용보증기금 근저당권이 뒤따릅니다. 2024년 국·김해시 압류와 2025.07.23 현재 사건의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유자 분석 (실제 신고 인원 23명)
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) | 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김규환 | 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 | 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) | 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성완 | 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정은 | 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 없음 | 미상 | 2025.09.19 | 해당 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 | 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김순재 | 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 | 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 | 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지은 | 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 | 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정우 | 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차수연 | 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장기용 | 8층42호 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 제민구 | 8층35호 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 편승현 | 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 정상 | 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경연 | 8층92호 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장동인 | 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권순하 | 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.10.21 | 해당 없음 |
| 김성진 | 8층2호 | 2022.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 만원 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산되는 항목은 없으므로 실제 임차인·점유자 23명으로 봅니다. 이 중 전입일이 확인되는 22명은 모두 2021.06.08 말소기준보다 뒤에 있어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 만원은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않으므로, 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
② 가격·유찰 구조 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가는 2,730,000,000원, 현재 최저매각가는 1,337,700,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 숫자는 감정가 대비 경매 최저가의 비율일 뿐, 실제 시장 거래가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,337,700,000원 | 1,321,923,000원 | 23,058,077,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 936,390,000원 | 924,626,100원 | 23,455,373,900원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 655,473,000원 | 646,518,270원 | 23,733,481,730원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,337,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,777,000원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 1,321,923,000원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 24,380,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,321,923,000원, 미배당은 23,058,077,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 일대로 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 일부 호실은 공실이고, 학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실 등이 혼합돼 있습니다. 단일 용도의 집합건물보다 임대·명도·운영 상태 확인 범위가 넓습니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐고, 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류에 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지면적 1,234.2㎡, 평지·가로장방형·상업용 건부지이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(율하2지구)·택지개발지구에 포함되고, 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 현황조사 한계. 일부는 폐문부재로 외부관찰 등에 의거 평가됐고 임대관계도 일부 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 만원의 대항력부터 확정. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 현재는 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 전입·점유관계 원본을 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 501호 점유. 김규환은 501호에 2021.08.04 전입한 것으로 조사돼 말소기준 2021.06.08보다 뒤입니다. 대항력은 없는 것으로 정리돼 있지만 실제 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 감정평가상 3층 304호 외 23개호가 함께 조사됐고 이용상태가 제각각입니다. 호실별 공실·영업·점유 상태를 각각 확인해야 합니다.
- 관리비. 조사시점 당시 약 10,549,300원의 관리비가 미납된 것으로 현황조사됐습니다. 납부 주체와 공용부분 관련 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 1,337,700,000원은 감정가의 49%지만, 그 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오. 상업용 복합 일괄물건은 실제 임대수익·공실·거래사례를 함께 검토해야 합니다.
- 배당표의 범위. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 최종 배당순위와 실제 인수 여부는 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.06.08 근저당을 기준으로 이후 근저당·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 등기부보다 점유와 상품성에서 올라갑니다.
실제 임차인·점유자가 23명이고, 공실·학원·헬스장·근린시설·공유오피스·사무실이 섞인 여러 호실을 일괄매각합니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 1명, 약 10,549,300원의 관리비 미납, 2회 유찰이 겹쳐 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 평가할 수는 없습니다. 등기권리는 소멸형이지만, 점유관계·일괄매각 범위·실제 수익성과 가격 검증이 핵심인 사건입니다.
