창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 7층 701호입니다. 등기상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합을 비롯한 다수 금융기관의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 가운데 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합 근저당이 말소기준권리로 잡혀 있으며, 그 뒤의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 가격과 환금성입니다. 감정가 571,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 279,790,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시장가격보다 낮다고 단정해서는 안 됩니다. 상업용 집합건물은 개별 호수의 임대상태와 실제 수요에 따라 가격 편차가 커질 수 있고, 본건 701호는 감정평가상 현황 공실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 7층 701호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 용도 / 이용상태 | 상업용 집합건물 · 701호 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 279,790,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권액 | 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 조건 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 공시지가 | 3,385,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.08. 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합 근저당도 설정됐고, 2023.05.02. 신용보증기금 근저당이 추가됐습니다. 이후의 국세 압류·김해시 압류와 2025.07.23. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 — 701호는 현황 공실
감정평가 이용상태에서 7층 701호에 해당하는 호수는 현황 공실상태로 조사됐습니다. 현황조사에 등장하는 이한나(이래음악학원), 김규환, 주식회사 캡틴 대표자 이동근, 권현아(비끄아트율하점미술학원), 김성완, 이정은, 오션브릿지 주식회사 등은 404호·501호·502-1호·601호·605호·606호·607호 등 다른 호수의 점유자입니다. 따라서 본건 701호를 기준으로 별도의 대항력 임차인 인수액은 계산되지 않습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 279,790,000원으로 감정가 571,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 195,853,000원, 4회 유찰 시 137,097,100원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 시장가격 판단에 필요한 최근 12개월 평균·최신 거래 같은 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51% 할인이라는 숫자만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론낼 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반상업지역 내 상업용 집합건물이고, 감정평가에서도 동일 건물 내 공실·학원·헬스장·사진관·공유오피스·사무실 등 이용형태가 혼재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 279,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,717,060원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 275,072,940원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액 24,380,000,000원 중 예상 배당액은 275,072,940원이고, 미배당액은 24,104,927,060원입니다. 신청채권액은 3,110,863,630원이며 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 김해시 장유동 일대이며 주변에 아파트, 상업업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속합니다.
- 도로. 남측 대로3류, 동측·북측 중로2류에 접합니다.
- 토지. 장방형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,234.2㎡, 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 이용 혼재. 같은 건물에서 공실, 학원, 헬스장, 근린시설, 공유오피스, 사무실 등 다양한 이용형태가 확인됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와 현황의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 율하지오오디프라임빌딩 7층과 유사 상업용 호실의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 701호는 감정평가상 공실이지만 매각기일까지 점유가 변했는지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비. 조사시점 당시 약 11,147,250원의 관리비가 미납된 것으로 보고됐습니다. 항목별 체납내역과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.06.08. 말소기준 근저당과 이후 압류·근저당·경매개시결정의 현재 상태를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당과 승계 구분. 24,104,927,060원의 미배당은 채권자 측 손실 규모이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 상업용 환금성. 동일 건물의 이용상태가 다양하고 본건은 공실이므로, 낙찰 후 직접사용 또는 임대수요를 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 쉽지 않다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.08. 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 701호도 감정평가 당시 공실로 조사돼 임차보증금 승계 위험이 드러나지 않습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 이미 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교가 없는 상황에서 할인율만 보고 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 상업용 집합건물, 공실, 다회 유찰, 11,147,250원의 관리비 미납 보고를 함께 놓고 보면 승부처는 권리분석보다는 실제 임대수요와 적정 매입가격 검증에 있습니다.
