창원지방법원 2025타경575. 김해시 장유동 율하지오오디프라임빌딩 7층 701호입니다. 등기상 소유자는 주식회사지오오디프라임시티이고, 2021년 6월 8일 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 신용보증기금 근저당권, 국·김해시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리구조가 단순하다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 감정가 571,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 279,790,000원까지 내려왔지만, 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 본건은 주거용 아파트가 아니라 일반상업지역의 상업용 집합건물이며, 감정 이용상태상 701호는 공실입니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 할인율이 아니라 실제 임대수요·공실기간·관리비 부담을 반영한 적정가격 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 장유동 824-4 율하지오오디프라임빌딩 7층 701호 도로명: 경상남도 김해시 율하6로 64 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 상업용 집합건물 7층 701호 · 감정 이용상태 공실 |
| 소유자 | 주식회사지오오디프라임시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 279,790,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주촌농업협동조합 / 3,110,863,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 미납관리비 | 조사시점 기준 약 11,147,250원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2021년 6월 8일 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 부경원예농업협동조합·주촌농업협동조합·생림농업협동조합 근저당권과 2023년 신용보증기금 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 국과 김해시의 압류, 2025년 7월 23일 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 조사 — 실제 신고 22명, 모두 말소기준 이후
현황조사에 기재된 실제 임차인·점유자는 22명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입 또는 사업자등록 시점이 말소기준일인 2021년 6월 8일보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 이 명단의 점유 부분은 404호·501호· 502-1호·601호·605호·606호·607호와 8층 각 호실로, 701호 직접 점유 신고는 확인되지 않으며 감정 이용상태는 공실입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 기재금액 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한나(이래음악학원) 404호 전체 | 2021.08.06 | 3,000 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규환 501호 | 2021.08.04 | 2,000 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 캡틴 대표자 이동근 502-1호 | 2021.11.12 | 1,500 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권현아(비끄아트율하점미술학원) 601호 전체 | 2022.11.11 | 4,000 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성완 605호 전체 | 2022.07.04 | 3,000 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정은 606호 | 2023.05.09 | 2,000 | 2025.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오션브릿지 주식회사 607호 전체 | 2022.07.11 | 2,000 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순재 8층 26호 | 2023.11.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 자람홀딩스 8층 21호 | 2022.09.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태양알앤제이 802호 | 2022.12.14 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최지은 802-56호 | 2023.04.03 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더율컬처앤마케팅 802-56호 | 2023.11.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정우 802-54호 | 2023.12.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차수연 802호 | 2022.10.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기용 8층 42호 | 2023.05.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제민구 8층 35호 | 2022.08.05 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편승현 8층 48호 | 2023.04.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정상 804-81호 | 2022.12.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경연 8층 92호 | 2022.08.01 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장동인 805호 | 2023.02.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권순하 805호 | 2023.02.15 | 미상 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성진 8층 2호 | 2022.09.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 279,790,000원으로 감정가 571,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 195,853,000원, 4회 유찰 시 137,097,100원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래값이 없어 279,790,000원이 실제 임대수익과 시장가치에 비해 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 279,790,000원 | 275,072,940원 | 24,104,927,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 195,853,000원 | 192,311,058원 | 24,187,688,942원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 137,097,100원 | 134,377,741원 | 24,245,622,259원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 279,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,717,060원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 275,072,940원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 5,100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주촌농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 생림농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 신용보증기금 | 7,680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액은 24,380,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 275,072,940원, 미배당은 24,104,927,060원입니다. 신청채권자 주촌농업협동조합의 청구액은 3,110,863,630원이지만 현재 배당 계산상 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주변은 아파트, 상업·업무시설, 단독주택, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 9층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 1,234.2㎡의 평지·가로장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측 대로3류와 동·북측 중로2류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·율하2지구 지구단위계획구역·택지개발지구입니다. 공시지가는 3,385,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 일부 호실은 폐문부재로 외부관찰 등에 의거 평가됐습니다.
- 환금성. 공실 상업용 집합건물이고 2회 유찰된 상태이므로, 실제 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 현장 점유 확인. 감정 이용상태는 공실이지만 매각기일 전 실제 점유와 출입 가능 여부를 다시 확인하세요.
- 미납관리비 정산. 조사 당시 약 11,147,250원이 미납됐습니다. 전유·공용부분 구분과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 수익가치 검증. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않으므로 예상 임대료·공실기간·관리비를 반영해 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 현황조사의 다수 임차인은 404호·501호·502-1호·601호·605호·606호·607호와 8층 호실 점유자입니다. 701호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서도 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다. 취하·변경 가능성과 최신 매각물건명세서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 권리관계만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 압류는 소멸하고, 조사된 임차인 22명도 모두 말소기준 이후이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 본건의 승부처는 권리가 아니라 공실 상업용 집합건물의 가격입니다.
최저가 279,790,000원은 감정가 571,000,000원의 49%지만, 이를 시장가 대비 49%라고 해석할 수는 없습니다. 2회 유찰, 701호 공실, 미납관리비 약 11,147,250원, 비교 가능한 실거래 근거 부재가 함께 존재합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 별도 검증입니다. 임대수익과 공실비용을 확인하기 전에는 낮아 보이는 최저가만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
