의정부지방법원 2026타경70422. 의정부시 가능동 아산파크뷰 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 연립주택으로, 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·실외기실·현관 등으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2024.05.13. 설정된 김천신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고 공동담보목록 제2024-566호가 기재되어 있습니다.
이후 2026.01.23. 오재흥의 가압류 94,500,000원과 2026.02.26. 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다. 2026.03.03.에는 조태진 앞으로 소유권이전 신탁이 등기되어 현재 등기상 수탁자로 표시됩니다. 신탁등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70422 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 6층601호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 연립주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층 지상 9층 중 6층 · 사용승인 2024.03.22 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 163,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,300,000,000원 |
| 현재 소유자 | 조태진 (수탁자) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 신탁원부는 별도 확인
말소기준권리는 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당권입니다. 2026.01.23. 오재흥 가압류와 2026.02.26. 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 반면 2026.03.03. 신탁등기는 신탁원부 확인 필요성이 등기 자체에 명시되어 있으므로, 점유·임대차 관계와 함께 원본 신탁원부를 대조하는 것이 핵심입니다.
② 임차·점유 현황 — 전입자 15명, 모두 대항력 없음
현황조사·문건접수 등에 나타난 전입자는 모두 2024.05.13. 말소기준권리 이후 전입했습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 모두 대항력이 없습니다. 다만 일부는 보증금이 확인되지 않고, 여러 명이 각각 ‘목적물 전부’ 점유로 기재되어 있어 실제 점유 형태와 임대차 관계의 정합성 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장세진 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 920,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진욱 | 2025.09.17 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박희진 | 2025.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진태화 | 2025.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세환 | 2025.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍영실 | 2025.11.03 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동기 | 2025.09.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노광천 | 2025.10.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세직 | 2025.08.21 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한태준 | 2025.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민경 | 2025.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 추호규 | 2025.09.18 | 20,000,000원 | 1,020,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백겸 | 2025.08.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안수희 | 2025.11.17 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재민 | 2025.09.15 | 20,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 49% 할인율은 크지만 실거래 검증은 별도
감정가는 334,000,000원, 현재 최저매각가는 163,660,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
다만 최근 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 대상 면적 57.37㎡에 대해 면적 일치 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 동일 면적·동일 이용형태의 실제 거래를 별도로 확인해 최저가와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,091,240원 |
| 2. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,960,000,000원 | 160,568,760원 |
| 3. 가압류 · 오재흥 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,054,500,000원 중 채권자 예상배당은 160,568,760원이고, 미배당은 3,893,931,240원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 163,660,000원 | 49% | 160,568,760원 | 3,893,931,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 114,562,000원 | 34% | 112,158,132원 | 3,942,341,868원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 80,193,400원 | 24% | 78,349,919원 | 3,976,150,081원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 줄고 채권 미배당은 늘지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 커진다고 해서 그 금액이 자동으로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·실외기실·현관 등으로 구성됩니다.
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역·정비구역이며 토지면적은 952.8㎡, 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 건물. 2024.03.22 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 급·배수, 위생, 도시가스 개별난방, 소화전, 화재탐지, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2026.03.03. 신탁등기와 신탁주의사항이 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 실체 확인. 전입자 15명이 모두 목적물 전부로 표시된 만큼 실제 각 점유구획과 임대차 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 박희진·진태화·김세환·이동기·노광천·한태준·김민경·백겸은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도·배당관계 확인이 필요합니다.
- 실거래 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유·신탁·가격 검증’이 핵심
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 분명합니다. 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자 15명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 다수의 전입자가 존재하고 일부 보증금은 미상이며, 경매개시결정 이후 신탁등기도 추가됐습니다. 여기에 최근 실거래가 확인되지 않아 현재 최저가 163,660,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 인수금이 아니라 점유관계 정리, 신탁원부 확인, 그리고 실제 시세 확인입니다.
