의정부지방법원 2026타경70422. 가능동 아산파크뷰 6층 602호입니다. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 건물은 2024.03.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 규모이며, 아산파크뷰는 16가구입니다. 현재 최저매각가는 167,580,000원으로 감정가 342,000,000원의 49% 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 할인율만 보고 접근하기 어려운 구조입니다.

권리의 기준점은 2024.05.13. 설정된 김천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,960,000,000원이고 공동담보목록 제2024-566호가 기재돼 있습니다. 이후 오재흥의 94,500,000원 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2026.03.03. 조태진을 수탁자로 하는 소유권이전 신탁이 등기돼 있고, 등기 자체에도 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부를 확인해야 한다는 주의사항이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 신탁원부는 별도 확인

말소기준인 2024.05.13. 근저당권 이후 전입한 임차인들은 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 2026.03.03. 신탁등기는 경매개시결정 뒤에 들어왔고, 신탁등기 자체에 “임대차 등의 법률행위는 신탁원부 확인이 필요하다”는 주의가 기재돼 있으므로, 입찰 전 신탁원부에서 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 직접 대조해야 합니다.

② 임차인 15명 — 모두 후순위 전입, 그러나 점유관계 확인은 필수

보증기관 대위·승계 신고는 없고 실제 임차인은 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2024.05.13. 이후로 확인돼 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 확인되는 보증금은 7명 각 20,000,000원으로 합계 140,000,000원이며, 나머지 8명은 보증금이 확인되지 않습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.

③ 가격·배당 — 49% 할인보다 ‘실거래 공백’을 먼저 본다

현재 최저매각가는 167,580,000원으로 감정가 342,000,000원의 49%입니다. 그러나 같은 단지의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다. 아산파크뷰는 16가구이고 사용승인일이 2024.03.22.인 소규모 신축급 집합건물이라, 거래 사례가 충분하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율과 실제 시장가의 괴리가 클 수 있습니다.

예상배당표 (매각가 167,580,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권자에게 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 미배당은 3,890,066,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 각 호별 방3, 주방·식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등으로 구성된 연립주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·업무시설·소규모 공동주택·단독주택과 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 소재해 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가능6구역 재개발정비사업 정비구역, 과밀억제권역에 포함되며 공공공지·중로1류·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지, 주상용 토지이며 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인돼 있습니다.
• 환금성. 2024.03.22. 사용승인, 16가구의 소규모 집합건물이고 비교 실거래가 확인되지 않아 매도가격 검증에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 2026.03.03. 수탁자 조태진 명의의 신탁등기와 신탁주의사항이 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한·임대차 관련 조항을 원문으로 확인해야 합니다.
• 15명 점유 실사. 서류상 모두 후순위 전입이지만 실제 점유 세대·호실·계약관계가 어떻게 구성되는지 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 8명. 대항력은 없더라도 배당·명도 실무에 영향을 줄 수 있으므로 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부를 보완 확인해야 합니다.
• 우선변제 별도 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 예상배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
• 가격 검증. 최저가 167,580,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 연립주택·오피스텔·유사 신축 집합건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 다회 유찰 원인 점검. 이미 2회 유찰된 만큼 가격뿐 아니라 다수 점유, 신탁, 물건 용도와 실제 이용상태 차이 등이 응찰 저조에 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2024.05.13. 김천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 15명의 전입은 모두 그 이후라 현재 판정상 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 8명이고, 15명의 점유관계를 정리해야 하며, 경매개시 뒤 신탁등기와 신탁원부 확인 과제가 남아 있습니다.

가격도 마찬가지입니다. 342,000,000원 감정가에서 167,580,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 “49%니까 싸다”고 결론 낼 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실과 소규모 16가구 집합건물이라는 점까지 함께 놓고 보면, 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 점유관계·신탁원부·실제 시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.